Гайд по продаже недвижимости на Кипре

В целом агент по недвижимости на Кипре должен быть зарегистрирован в Совете по регистрации агентов по недвижимости и иметь действующую годовую лицензию. Закон делает несколько исключений. Соглашение, устное или письменное, с агентом, который не зарегистрирован, не имеет действующей годовой лицензии или является поставщиком услуг, не действующим по закону, ничтожно. Хороший опыт продажи похожей недвижимости помогает.

Вам не обязательно иметь агента по недвижимости, чтобы найти покупателя, но мы рекомендуем его. Агент знает рынок. Он помогает с рекламой и маркетингом и знакомит вас с потенциальными покупателями.

При продаже недвижимости юрист отстаивает ваши интересы и защищает ваши права. Он объяснит, какие документы вам, возможно, придётся подписать.

Юристу можно задать много вопросов. Он расскажет о соответствующих законах и налогах и о том, как проходит процесс. Он следит за тем, чтобы всё было сделано по закону. Он поможет вам разобраться в договоре и избежать проблемных обязательств. Если сделка пойдёт не так, юрист защитит ваши права.

Строго говоря, при продаже недвижимости не обязательно прибегать к помощи юриста.

Тем не менее, в любом процессе продажи есть свои сложности. Переговоры об условиях и составление хорошего договора могут быть сложными. Подача правильных документов требует специальных знаний. Поэтому настоятельно рекомендуем вам воспользоваться услугами юриста или юридической фирмы.

Мы предлагаем получить расценки от адвокатов по недвижимости юридической фирмы Джорджа Константину и на основании этого принять решение.

Проверьте, кто покупатель, до подписания. Если покупатель – юридическое лицо, например компания, не зарегистрированное в Регистраторе компаний на Кипре, Земельный кадастр требует его документы при переоформлении: свидетельство о регистрации, справки о юридическом адресе, директорах и акционерах, а также меморандум и устав. Вместо них принимается один выданный документ, который охватывает все эти сведения.

Для иностранной компании документы должен выдать и подписать компетентный орган её страны, в оригинале или в официальной копии. Они должны быть надлежащим образом заверены (DLS называет нотариуса и апостиль) и сопровождаться присяжным заявлением. Документы, которые подаются в Земельный кадастр для сделки и составлены не на греческом и не на английском языке, должен перевести на Кипре присяжный переводчик (по Закону 45(I)/2019).

Сделка может показаться вашему адвокату подозрительной. Например, покупатель хочет заплатить крупную сумму наличными, но не может объяснить, откуда деньги.

Независимый адвокат, который действует от имени клиента при покупке или продаже недвижимости или помогает планировать и проводить такую сделку, обязан соблюдать закон о борьбе с отмыванием денег.

Сообщение о подозрениях в MOKAS

Адвокат, который при выполнении профессиональных обязанностей знает или обоснованно подозревает, что другое лицо причастно к отмыванию денег или финансированию терроризма, обязан сообщить об этом в MOKAS (подразделение по борьбе с отмыванием денег на Кипре), когда это разумно возможно. Непредоставление такой информации является правонарушением. Разумное объяснение причины, по которой информацию не сообщили, служит защитой.

Адвокат, который не сообщает информацию, защищённую правовой привилегией (legal privilege), не совершает правонарушения. Общение адвоката с клиентом, цель которого – отмывание денег или совершение основного (предикатного) правонарушения, такой привилегией не защищено.

MOKAS получает и анализирует сообщения. Когда сочтёт нужным, оно передаёт информацию полиции и другим государственным службам: для расследования, если есть разумное подозрение в правонарушении, или для информирования.

Ограничение на расчёты наличными

Лицо, которое торгует товарами или оказывает услуги, включая покупку и продажу недвижимости, может получать или платить наличными не более 10 000 евро или эквивалента в другой валюте. Лимит действует и для оплаты несколькими платежами, которые выглядят связанными. Нарушение – уголовное правонарушение. Лимит не действует для платежей между частными лицами, которые не выступают в профессиональном качестве.

Соответствующий закон: Закон 188(I)/2007 о предотвращении и борьбе с легализацией доходов от преступной деятельности с поправками.

ICPAC, Институт дипломированных бухгалтеров Кипра, публикует рекомендации по подозрительным сделкам для своих членов, то есть для бухгалтеров: Руководство по подозрительным сделкам/деятельности (PDF, на английском языке)

Доверенность позволяет другому лицу действовать за вас при продаже, поэтому вас могут представлять при переоформлении, если ваша подпись на ней надлежащим образом засвидетельствована. Если вы слишком заняты или живёте за границей, можно выдать доверенность представителю, например своему адвокату, на проведение сделки. Общая доверенность стоит 50 евро при подаче в Земельный кадастр, специальная доверенность подаётся бесплатно.

Подпись на Кипре

Подпись на доверенности должна быть засвидетельствована. Если вы подписываете на Кипре, вы подписываете в присутствии уполномоченного по заверению подписей (Certifying Officer), который заверяет вашу подпись. Возьмите паспорт или удостоверение личности. Подпись может засвидетельствовать и мухтар общины, в вашем присутствии, по форме, которую устанавливает закон.

Гербовый сбор с доверенности взимается, только если хотя бы один доверитель подписал её до 1 января 2026 года.

Подпись в посольстве Кипра за границей

Если вы подписываете за границей, один из способов – подписать у консула в посольстве или консульстве Кипра. В посольстве Кипра в Берлине, например, вы приходите лично, по записи, с документом (неподписанным) и паспортом или удостоверением личности. В других представительствах могут действовать свои правила. Консул удостоверяет, что подпись ваша, но не содержание документа. Посольство Кипра в Берлине не составляет доверенности.

Подпись в стране вне ЕС

Другой способ подходит для документа из страны вне ЕС. Если страна участвует в Гаагской конвенции об апостиле и документ является официальным документом, апостиль её органа означает, что на Кипре дополнительная легализация не нужна. Доверенность – частный документ, поэтому подпись на ней сначала заверяет нотариус в этой стране или другой орган, который вправе заверять подписи. Апостиль затем подтверждает это заверение.

Если страна не участвует, документ сначала проходит дипломатическое заверение. Спросите в посольстве или консульстве Кипра в вашей стране, какой способ подходит вам.

Соглашение о резервировании при продаже недвижимости – это отдельное соглашение от договора купли-продажи. По соглашению о резервировании вы обещаете сохранить предложение открытым для покупателя в течение определенного периода. В обмен на это обещание покупатель выплачивает задаток за резервирование.

В течение оговоренного периода продавец и покупатель вместе со своими юристами ведут переговоры о продаже. Они обсуждают цену, способ оплаты, передачу и другие условия.

Если по истечении указанного срока стороны не приходят к соглашению, недвижимость снова становится доступной для продажи новому покупателю. Первый покупатель теряет задаток, если так сказано в соглашении, поскольку задаток – это цена, уплаченная за то, чтобы предложение оставалось открытым.

Если стороны приходят к соглашению, они окончательно согласовывают условия.

Налог на прирост капитала при расторжении продажи

Если продажа или договор купли-продажи расторгнуты и продавец получает деньги по условию договора о расторжении, например задаток остается у продавца, для налога на прирост капитала получение этой суммы считается отчуждением имущества.

Выручкой от отчуждения считается полученная сумма. Продавец может вычесть только расходы, понесенные полностью и исключительно для этого отчуждения и не связанные со стоимостью недвижимости, и ничего не вычитает в счет самой стоимости недвижимости. Налог составляет 20% от прироста с учетом освобождений и других положений закона.

Сбор на передачу недвижимого имущества на Кипре – это сбор, который платит продавец при переоформлении объекта, если недвижимость продаётся и Департамент земель и межевания установил для неё общую оценочную стоимость. Сбор составляет 0,4% от цены продажи.

При продаже акций компании, не включённой в список признанной фондовой биржи и владеющей такой недвижимостью прямо или косвенно, он составляет 0,4% от последней оценки Департаментом той части объекта, которая приходится на проданные акции.

Сбор взимает Налоговый комиссар, он же выдаёт справку об оплате, нужную для переоформления.

Исключения и закон о сборе

Сбор не взимается с части цены, направленной на погашение или сокращение необслуживаемых кредитов при реструктуризации в значении Закона о налоге на прирост капитала, и при переоформлении в ходе реорганизации компании в значении Закона о подоходном налоге и Закона о компаниях. Есть и другие исключения.

Закон – Закон 141/1989 о Центральном органе по равномерному распределению бремени, статья 4(2), с поправками.

Центральный орган направляет эти деньги на поддержку владельцев недвижимости, которая стала недоступной или которую практически или юридически невозможно использовать в экономических целях в результате турецкого вторжения 20 июля 1974 года.

Если вы продаёте квартиру или другое помещение в здании с коммунальными платежами, погасите долги перед управляющим комитетом здания или компанией по управлению недвижимостью. Попросите письменное подтверждение, что долгов нет, и передайте его покупателю.

Налог на прирост капитала на Кипре взимается с прибыли от отчуждения недвижимости на Кипре или акций компании, которая владеет такой недвижимостью. Для компании, которая владеет ею через другие компании, налог применяется, если не менее 20% рыночной стоимости акций приходится на рыночную стоимость этой недвижимости. Обязательства в этом расчёте не учитываются.

Акции, включённые в список регулируемого рынка признанной фондовой биржи, освобождены от налога. Как рассчитывается прибыль, объясняет вопрос «Что квалифицируется как прирост капитала?» в разделе вопросов и ответов в конце страницы.

Если прибыль от продажи недвижимости подпадает под законы о подоходном налоге, например при торговле недвижимостью, она облагается как доход, а не налогом на прирост капитала. Прибыль от отчуждения имущества, которую закон о подоходном налоге освобождает от налога, всё равно считается прибылью для налога на прирост капитала.

Компания, являющаяся налоговым резидентом Кипра, платит налог на прибыль по стандартной ставке 15% с 1 января 2026 года. До 31 декабря 2025 года ставка составляла 12,5%.

Трансферные сборы платит покупатель, на чьё имя будет зарегистрирована недвижимость. Если с той же сделки по тому же объекту взимается НДС, трансферные сборы не взимаются, за исключением права директора оценить стоимость, описанного ниже. Департамент земель и межевания запрашивает справку налоговой службы по НДС.

Если директор Департамента земель и межевания не убеждён, что заявленная цена, с которой взят НДС, отражает рыночную стоимость на дату, когда договорились о продаже, он вправе по своему усмотрению взять сбор с рыночной стоимости за вычетом сбора, который причитался бы с заявленной цены.

НДС на новое жильё

НДС берёт продавец, который является плательщиком НДС и продаёт в рамках своей деятельности, например застройщик. По стандартной ставке 19% НДС в целом берётся с дома, проданного до его первичного заселения, а дом, проданный после первичного заселения, от НДС освобождается.

Первичное заселение – это первое использование дома после постройки или передачи, например проживание в нём или сдача в аренду, на систематической основе. Первое использование – это систематическое использование или эксплуатация дома не менее 18 месяцев после постройки или передачи.

Сниженная ставка НДС 5%

Покупатель, который является физическим лицом и будет жить в новом доме как в основном и постоянном месте жительства на Кипре, может подать декларацию на НДС по ставке 5% на часть цены. Условия включают:

• Ставка 5% применяется к первым 130 квадратным метрам площади по коэффициенту застройки и к стоимости до 350 000 евро. На остальную часть цены НДС берётся по ставке 19%.
• Ставка 5% применяется только если вся сделка стоит до 475 000 евро, а общая площадь по коэффициенту застройки не больше 190 квадратных метров. Для человека с инвалидностью ставка 5% применяется к первым 190 квадратным метрам независимо от общей площади. Для семьи с четырьмя и более детьми предел общей площади растёт на 15 квадратных метров за каждого ребёнка сверх третьего.
• Дети – это дети до 18 лет, не состоящие в браке (включая усыновлённых детей и пасынков и падчериц), и дети, не состоящие в браке, которые постоянно не способны себя содержать и живут с покупателем.
• Покупатель – физическое лицо, которому на дату заявления исполнилось 18 лет и которое не приобрело на Кипре другого жилья по сниженной ставке и вернуло любую субсидию, полученную по прежнему закону о специальной жилищной субсидии.
• Покупатель в браке может подать заявление только на одно жильё, и одновременно подаётся декларация супруга (супруги) о том, что в его (её) собственности нет на Кипре другого жилья, используемого как основное и постоянное место жительства.
• При покупке покупатель подаёт декларацию через систему Tax For All до того, как дом перейдёт к нему во владение. Налоговый комиссар может разрешить подать её в течение 12 месяцев после получения владения, если представлены полные подтверждающие документы и он убеждён, что задержка вызвана отсутствием покупателя на Кипре, болезнью или другим обстоятельством, которое он признаёт достаточным.

Переходные правила для старых разрешений

• Здания, для которых получено планировочное разрешение или подана заявка на него до 31 октября 2023 года включительно, остаются вне поправок 2023 года об НДС, если декларация была подана в течение трёх лет после вступления этого закона в силу.
• Если заявка на планировочное разрешение подана до 31 октября 2023 года включительно, а разрешение на строительство выдано до 31 декабря 2024 года включительно, Налоговый департамент установил последний срок подачи декларации для ставки 5% на первые 200 квадратных метров – 15 июня 2026 года.
• Налоговый комиссар может рассматривать декларации, поданные по этому правилу, до 31 декабря 2026 года, если рассмотрение задержали планировочные органы.

Остальные условия есть на странице об НДС.

Если вы перестали жить в доме в течение десяти лет

Если вы купили или построили жилье по ставке 5% и перестали использовать его как место проживания до истечения десяти лет, в течение 30 дней с даты, когда вы перестали в нем жить, вы обязаны уведомить Налогового комиссара. Затем нужно доплатить разницу между НДС по льготной и стандартной ставкам, действовавшим на момент поставки или строительства жилья, за период, когда вы в нем не жили.

Исключения – смерть лица, получившего льготную ставку, и передача им жилья своему совершеннолетнему ребенку, если на момент передачи ребенок сам имеет право на льготную ставку.

Гербовый сбор

Гербовый сбор отменён Законом 239(I)/2025 с 1 января 2026 года. По разъяснению Налогового департамента, документ, составленный и подписанный хотя бы одной стороной до 31 декабря 2025 года включительно, остаётся под действием прежнего закона, и на него нужно оформить гербовый сбор по прежним правилам.

Да, это возможно. Недвижимость может быть заложена или находиться на стадии строительства.

Если титул нельзя передать сразу, например из-за финансовых или иных нерешённых вопросов, Департамент земель и межевания рекомендует подписать договор купли-продажи и депонировать его (подать его копию, которая создаёт обременение на объекте) в районном земельном отделе по месту нахождения объекта.

Депонирование вводит в действие Закон 81(I)/2011 о продаже недвижимости (исполнение в натуре), положения которого призваны защитить покупателя, если продавец не выполняет договор.

Справка о результатах поиска в договоре

Если на недвижимость оформлена ипотека, её покажет справка о результатах поиска, выданная с обременениями и запретами.

Для договора, заключённого после 12 декабря 2023 года, продавец обязан включить в договор справку о результатах поиска по объекту, дата которой отличается от даты подписания договора не более чем на пять рабочих дней. Директор Департамента земель и межевания вправе наложить на продавца, который не выполнил это требование, административный штраф до 10 000 евро после уведомления заказным письмом и пяти рабочих дней на ответ.

То же нарушение – уголовно наказуемое деяние: до двух лет лишения свободы, штраф до 5000 евро или оба наказания.

Соглашения об уступке и плата за депонирование

Соглашение об уступке прав – другой документ. Оно применяется, когда покупатель по договору купли-продажи передаёт третьему лицу по письменному соглашению права и, если они есть, соответствующие обязанности, за плату или безвозмездно. Уступку тоже подают в районный земельный отдел.

Депонирование стоит 20 евро между родителем и ребёнком, родственниками до третьей степени или супругами. В остальных случаях оно стоит 0,5% от цены в договоре купли-продажи или от суммы уступки, смотря что больше, но не менее 50 евро и не более 3000 евро.

Депонирование уступки в качестве обеспечения (письменного соглашения, по которому покупатель по действующему договору передаёт третьему лицу права по нему для обеспечения денежного обязательства) стоит 200 евро.

Гербовый сбор по договору купли-продажи или соглашению об уступке взимается, только если хотя бы одна сторона подписала документ до 31 декабря 2025 года включительно.

Соглашение об уступке прав – это письменное соглашение, по которому покупатель по договору (цедент) передаёт третьему лицу (цессионарию) права и, если они есть, соответствующие обязанности, за плату или безвозмездно. По Закону о продаже недвижимости (исполнение в натуре) цессионарий считается покупателем.

Если уступка подписана до депонирования договора купли-продажи и в течение шести месяцев после его подписания, вместе с договором подают копию уступки и справку об урегулировании налога на прирост капитала. Если договор купли-продажи уже депонирован, копию уступки подают в районный земельный отдел в течение шести месяцев после подписания уступки. Её прикрепляют к договору вместе с той же справкой.

Если продавец не выполняет договор, покупатель может обратиться в суд с требованием об исполнении в натуре. Иск нужно подать в срок исковой давности по спорам о нарушении договора, и, как правило, договор должен быть депонирован по закону. По письменному договору, который не депонирован, или по устному суд всё же может вынести постановление, если сочтёт это справедливым и разумным и выполнены другие условия закона.

Регистрация после постановления суда

Постановление обязывает исполнить договор, включая регистрацию недвижимости в Земельном реестре на имя, указанное в постановлении. Обладатель постановления должен обратиться в районный земельный отдел за этой регистрацией и совершить нужные для неё действия в течение года с даты постановления, иначе право на исполнение в натуре прекращается, кроме случая, когда суд продлит постановление.

Суд может продлевать постановление на срок до одного года каждый раз, если сочтёт это справедливым и разумным. Заявление нужно подать до истечения срока постановления. Суд может продлить постановление и после истечения срока, если заявление подано вовремя.

Условия депонирования договора

Условия депонирования задаёт Закон о продаже недвижимости (исполнение в натуре). Чтобы договор приняли на депонирование, он должен быть письменным, достаточно определять стороны и объект, указывать встречное предоставление (цену, если это продажа) и быть подписан всеми сторонами, а недвижимость должна быть зарегистрирована на имя хотя бы одного продавца.

Если предмет договора – часть недвижимости в общей собственности без отдельной регистрации и продают не все собственники, к договору прилагают соглашение о разделе, подписанное всеми зарегистрированными собственниками с заверенными подписями, и эта часть должна принадлежать хотя бы одному из продавцов, который вправе свободно ею владеть, пользоваться и распоряжаться.

Где и когда депонировать договор

Договор нужно депонировать в районном земельном отделе по месту нахождения объекта в течение шести месяцев после подписания. Если ни один продавец не зарегистрирован как собственник в течение этих шести месяцев, договор можно депонировать в течение шести месяцев с даты регистрации одного из продавцов.

По заявлению суд может разрешить депонировать с опозданием договор, который остаётся в силе, если сочтёт это справедливым и разумным для защиты покупателя.

Депонировать договор может любая сторона. Представитель тоже может его депонировать: адвокат покупателя или зарегистрированный агент, который вёл сделку и представил декларацию агента.

Ипотека: договоры, депонированные до 12 декабря 2023 года

Для договора, депонированного до 12 декабря 2023 года, если до депонирования договора уже была депонирована ипотека, покупатель может заплатить ипотечному кредитору, на условиях погашения кредита, ту часть долга, которая относится к объекту (для отдельной единицы – по её доле в стоимости). Ипотечный кредитор обязан принять платёж в счёт долга.

Для договора, заключённого или депонированного до вступления Закона 2011 года в силу, этот способ оплаты возможен только с письменным согласием продавца и кредитора.

Формы A и C при депонировании

Если уже депонированная ипотека или другой депонированный договор – единственное обременение, а на собственника не наложен запрет, депонирование принимают только с формой A или формой C. Форма A – письменное заявление каждого ипотечного кредитора и продавца, которое покупатель подписывает как подтверждение, что ознакомился с ним. По форме A Департамент земель и межевания требует заверить все подписи.

Форма C – собственное письменное заявление покупателя, что он хочет депонировать договор без формы A. Покупатель или его уполномоченный представитель подписывает её, а подпись заверяют, если договор подаёт другое лицо.

Оплата по форме A и снятие ипотеки

Для договора, депонированного после 12 декабря 2023 года с формой A, сумму, названную в форме A, вносит на банковский счёт продавца покупатель и/или, если продавец получил аванс при подписании, продавец, а ипотечный кредитор обязан её принять. После подтверждения платежа от кредитора (форма B) недвижимость можно оформить на имя покупателя, какие бы обременения и запреты ни стояли после договора по очерёдности.

В форме A названы сумма и банковский счёт продавца. В образце формы сумма составляет 95% цены договора, включая аванс, полученный продавцом при подписании. Затем кредитор выдаёт подтверждение платежа и снимает с недвижимости ипотеку.

Соответствующий закон: Закон о продаже недвижимости (исполнение в натуре) 81(I)/2011 с поправками (последняя – 132(I)/2023).