Управление недвижимостью на Кипре
Управление недвижимостью на Кипре – это уход и надзор за недвижимостью третьей стороны, осуществляемый от имени владельца агентствами недвижимости, предоставляющими такие услуги, или специализированными компаниями по управлению недвижимостью.
Недвижимость может быть жилой, коммерческой или промышленной.
Компания DevelopersCyprus предлагает высококачественные профессиональные услуги по управлению недвижимостью уже несколько десятилетий, работая в основном с собственными проектами и застройками.
Управление недвижимостью – это не просто список задач. Это ответственность за ремонт, безопасность и эксплуатацию недвижимости. Это контроль за всеми аспектами, чтобы обеспечить наилучшее состояние недвижимости.
Доверенное управление недвижимостью экономит ваше время и снимает с вас ответственность за ежедневную эксплуатацию, обслуживание и другие вопросы, связанные с вашей собственностью.
Ключевые выводы
- Профессиональное управление недвижимостью – это управление жилой и коммерческой недвижимостью, чтобы она оставалась в хорошем состоянии и приносила прибыль.
- На Кипре эту услугу предоставляют агентства недвижимости или специализированные компании.
- Управляющий недвижимостью выступает в качестве представителя владельца или арендодателя и вместо него. Он должен действовать эффективно и надежно, чтобы справиться с арендаторами, ремонтом, общими расходами, финансовыми и нормативными вопросами.
- Управление имуществом экономит ваше время и деньги. Оно необходимо вам, если вы живете далеко от объекта недвижимости или у вас не хватает времени или опыта для самостоятельного управления.
- DevelopersCyprus предлагает специализированное и надежное управление недвижимостью в Лимассоле.
- Стоимость управления обычно составляет 10% от суммы аренды плюс НДС.
Наши услуги по управлению недвижимостью
Обычно мы работаем только с объектами, которые мы строим и продаем, и действуем от имени владельца или арендодателя. Услуги делятся на две категории: операционные, которые касаются функционирования недвижимости, и финансовые, которые касаются денежных вопросов.
Если говорить подробно, то в обязанности команды менеджеров DevelopersCyprus входят:
- Забота о ежедневной эксплуатации недвижимости.
- Поддержание стоимости объекта и получение дохода.
- Маркетинг недвижимости, поиск и отбор потенциальных арендаторов.
- Сбор арендной платы и других платежей с арендаторов.
- Обработка полученных арендных и иных денежных средств (например, путем внесения банковских вкладов) и составление финансовой отчетности (учет расходов, остатков и т. д.).
- Ведение бухгалтерской документации.
- Рассмотрение жалоб арендаторов и взаимоотношений между ними (или другими жильцами).
- Документация.
- Ремонт и реконструкция.
- Реагирование на чрезвычайные ситуации.
- Инспекции.
- Наем персонала для работы с недвижимостью, например, уборщиков и обслуживающего персонала.
- Соблюдение действующих законов, налогов, предписаний местных властей и муниципалитетов, а также стандартов безопасности.
- Отчет владельцу о своей деятельности.
- Выселение.
Интересуетесь управлением недвижимостью?
Наш эксперт, Антонис Майкл, готов помочь вам.
Цены на управление недвижимостью
Плата за управление недвижимостью на Кипре обычно составляет 10% от суммы аренды плюс НДС и взимается ежегодно.
Если в вашем случае речь не идет об аренде, а о вашем личном жилье, вы обсудите размер платы с управляющей компанией. Она будет зависеть от размера, типа недвижимости и требуемых услуг.
Квартира с двумя спальнями без бассейна стоит 60 евро в месяц, а квартира с тремя спальнями – около 75 евро в месяц.
Если в комплексе есть такие удобства, как бассейны и т. д., то квартира с двумя спальнями может стоить 100 евро, а с тремя спальнями – около 150 евро.
Виды управления недвижимостью
Жилая недвижимость
Управление жилой недвижимостью – это контроль за объектами, в которых проживают люди, такими как квартиры, дома, кондоминиумы, одно- и многоквартирные дома. Управляющий недвижимостью действует вместо арендодателя и контролирует все, что обычно делает арендодатель.
Они заботятся об обслуживании недвижимости и соблюдении правил, работают с арендаторами и следят за тем, чтобы недвижимость была в хорошем состоянии и приносила прибыль.
Коммерческая недвижимость
Управление коммерческой недвижимостью связано с коммерческими объектами, такими как офисы, торговые и другие предприятия. Их обязанности похожи на обязанности по управлению жилой недвижимостью.
Однако управление коммерческой недвижимостью включает в себя работу с различными клиентами и обеспечение соблюдения законов и правил, применимых к коммерческим зданиям и объектам.
На Кипре и в других странах, ориентированных на туризм, управление коммерческой недвижимостью также включает в себя управление недвижимостью, сдаваемой в аренду туристам, например виллами, загородными домами и апартаментами в отелях.
В этом случае менеджер будет заниматься встречей и проводом, уборкой, стиркой, ознакомлением гостей с недвижимостью, предоставлением туристической информации, ремонтом и другими услугами, а также организацией трансфера из аэропорта и проверкой недвижимости после отъезда гостей.
Управление арендной недвижимостью
Управление арендной недвижимостью сосредоточено на обслуживании недвижимости, сборе и обработке арендной платы. Управляющий недвижимостью будет осуществлять техническое обслуживание, ремонт, страхование и контроль.
Он будет управлять заселением арендаторов, поддерживать с ними отношения, собирать арендную плату, отчитываться перед владельцем и консультироваться с ним по вопросам арендной платы и счетов.
Сдача помещения в кондоминиуме
Типовые правила из приложения к гл. 224 действуют, если у здания нет собственных зарегистрированных правил, в том числе если здание с разрешением на строительство еще не зарегистрировано как кондоминиум, и восполняют пробелы в собственных зарегистрированных правилах здания (статьи 38ΙΘ(3) и 38ΚΑ).
По типовым правилам собственник, который сдает помещение в аренду или по другому договору разрешает его занимать или использовать, за плату или бесплатно, обязан включить в договор условие, которое прямо сообщает арендатору или пользователю обязанности собственника и арендатора или пользователя по типовым правилам и прямо обязывает арендатора или пользователя безоговорочно принять все их положения.
Ответственность за нарушения и ущерб
Собственник лично отвечает перед другими собственниками и любыми третьими лицами за любое нарушение типовых правил им самим или арендатором либо пользователем его помещения, а также за ухудшение состояния общего имущества или ущерб ему от действия или бездействия любого из них.
Пустующие помещения и неуплаченные доли
Все права и обязанности по типовым правилам остаются за собственником, занимает ли помещение он сам или лицо, получившее права от него, например арендатор, или помещение пустует. Если помещение не используется или пустует любой срок, собственник по-прежнему отвечает за выполнение всех своих обязанностей и за оплату приходящейся на помещение доли расходов по этим правилам.
Если собственник отказывается платить сумму, которую он должен по статье 38ΙΑ гл. 224, арендатор или законный пользователь помещения может заплатить ее сам и вычесть из арендной платы собственнику, кроме случая, когда частное соглашение предусматривает иное.
Управление общими расходами
Управление общими расходами – это сбор с каждого собственника его доли общих расходов. По гл. 224 собственники всех помещений несут расходы, необходимые для страхования, содержания, ремонта, восстановления и управления общим имуществом и для услуг по закону или правилам здания, каждый пропорционально площади помещения. По типовым правилам каждый платит комитету долю из таблицы B. Комитет может поручить эту работу управляющей компании.
По типовым правилам комитет обязан раз в три месяца направлять собственникам отчёт о расходах за прошедшие три месяца и об их характере. В отчёте указывается, сколько внёс в эти расходы каждый член комитета, который сам является собственником.
Что относится к общим расходам
Типовые правила для кондоминиумов приведены в приложении к Закону о недвижимом имуществе (владение, регистрация и оценка), гл. 224. По примечаниям к таблице B этих правил к общим расходам относятся оплата уборщицы, материалы для уборки, обслуживание и ремонт лифта, электричество и вода, оформление общих зон, откачка выгребных ям и любые расходы, не названные в примечаниях об отоплении и об общих расходах.
Отопление – это печное топливо для центрального отопления и расходы на обслуживание и ремонт его оборудования. Прочие расходы – страхование и общий ремонт здания, его водопроводных и электрических установок.
Удостоверение о взносах
По заявлению собственника помещения или лица, которое он письменно уполномочил, управляющий комитет обязан удостоверить сумму взноса собственника, порядок его уплаты и сумму, которую собственник уже уплатил. Это удостоверение является доказательством prima facie (пока не доказано иное) по этим вопросам в пользу любого лица, которое вступает в сделку с этим собственником, например покупателя.
Управление общими зонами зданий
Правила для кондоминиумов – зданий с отдельными помещениями и общим имуществом в долях – задаёт Часть IIA Закона о недвижимом имуществе (владение, регистрация и оценка), гл. 224.
Кондоминиумом считается здание, где пять или более помещений, например многоквартирный или офисный дом. Здание, где от двух до четырёх помещений, может стать кондоминиумом, если собственники не менее 50% общего имущества или любые два собственника подадут заявление директору Департамента земель и межевания.
В каждом кондоминиуме должен быть управляющий комитет, который ведёт его дела. Комитет вправе заключать договоры на содержание и управление зданием, поэтому он может нанять компанию по управлению недвижимостью.
Кому принадлежит общее имущество
Общее имущество принадлежит всем собственникам помещений в нераздельных долях. Долю каждого помещения определяет собственник земли, на которой стоит здание, по стоимости этого помещения по отношению к общей стоимости всех помещений здания. Директор Департамента земель и межевания может установить другую стоимость, если заявленная не соответствует реальной стоимости помещения.
Есть два исключения. Для здания, разрешение на строительство которого выдано до вступления в силу правил о кондоминиумах, применяется стоимость в ценах на 1 января 1980 года, если не договорились иначе. Если допустимая плотность застройки не исчерпана, доли определяет директор с учётом стоимости всех помещений, которые можно построить, в ценах на 1 января 1980 года. При расчёте любой доли дроби меньше одной сотой не учитываются.
Сделки с помещением и его долей
Любая сделка с помещением без отдельного упоминания охватывает его долю в общем имуществе и часть общего имущества, переданную ему в исключительное пользование. Сделка с этой долей или этой частью отдельно от помещения ничтожна.
Общие зоны в исключительном пользовании
Часть общего имущества, например парковочное место или кладовую, можно передать в исключительное пользование одному или нескольким помещениям, но не всем. Тогда она особо описывается в регистрации каждого такого помещения и указывается в его свидетельстве о регистрации.
Если правила здания не предусматривают иного, собственники в любое время после регистрации здания и его помещений могут решить передать часть общего имущества одному или нескольким помещениям в исключительное пользование. Для решения нужны собственники не менее 75% общего имущества, и директор Департамента земель и межевания должен быть в этом убеждён.
Директор может зарегистрировать такую часть и тогда, когда отказ собственника дать согласие явно выходит за пределы добросовестности или социального либо экономического назначения его права.
Части, которые собственники не могут позже передать в исключительное пользование
Решение собственников о передаче части в исключительное пользование не может касаться лестниц, крыши, фундамента, основных стен, на которые опирается всё общее имущество, лифтов, коридоров, а также пространств или установок, предназначенных для всех или некоторых собственников. Решение, нарушающее этот запрет, ничтожно, и регистрация на его основании не проводится.
Кто платит за общие зоны
Собственники всех помещений вместе несут расходы, необходимые для страхования, содержания, ремонта, восстановления и управления общим имуществом, а также для услуг, которые предусматривают Часть IIA или правила здания. Долю каждого собственника определяют правила здания исходя из площади каждого помещения.
Управляющий комитет обязан контролировать и эксплуатировать общее имущество, управлять им и руководить им, а также обеспечивать соблюдение правил здания. Компания по управлению недвижимостью может выполнять эту работу по договору с комитетом, но обязанности остаются за комитетом. По гл. 224 в обязанности комитета входят:
- Поддержание общего имущества в хорошем и рабочем состоянии и его обслуживание, а также других частей здания, которые поручают комитету закон или правила здания.
- Страхование здания от пожара, удара молнии и землетрясения у лицензированного страховщика на сумму, которую комитет считает его восстановительной стоимостью, и постоянное поддержание страховки. Страхование от других рисков обязательно, только если так решат собственники более 50% собственности. Комитет заключает и иное страхование, которого требует другой закон. Он платит страховые взносы и использует выплаты по закону и правилам.
- Выполнение любых уведомлений, предписаний или иных решений компетентного административного органа, ведомства или лица, касающихся общего имущества.
- Созыв общего собрания собственников не реже одного раза в год, а также других собраний, которых требуют закон или правила здания.
Правила здания
Собственники помещений могут принять правила своего здания, а также менять, пересматривать, заменять или отменять их решением собственников не менее 75% общего имущества, если Часть IIA не устанавливает для конкретного вопроса другую долю. Правила должны соответствовать закону. Они не могут ограничивать передачу, наследование, аренду, залог помещения или иные сделки с ним, а также прекращать или менять права собственника.
Без согласия собственника правила не могут возлагать на него обязанность или платёж, характер или размер которых не определены законом или правилами. Правила обязательны для каждого собственника, в том числе для будущих, после того как управляющий комитет подаст их заверенную копию директору Департамента земель и межевания и они будут зарегистрированы.
Типовые правила
Если у здания нет зарегистрированных правил, его зарегистрированными правилами считаются типовые правила из приложения к Закону о недвижимом имуществе (владение, регистрация и оценка), гл. 224. Если зарегистрированные правила не регулируют какой-то вопрос, к нему применяется соответствующее типовое правило.
Типовые правила действуют и для кондоминиума, на который выдано разрешение на строительство, но который ещё не внесён в Земельный реестр как таковой.
Кому нужен профессиональный управляющий недвижимостью?
Вообще, правильное управление недвижимостью желательно, потому что оно снимает с плеч владельца большую часть ответственности. Тем не менее, вам понадобится агентство по управлению недвижимостью, если вы:
- Являетесь предпринимателем в сфере недвижимости, но живете далеко от своего объекта или объектов.
- Владеете жилой недвижимостью за границей или в другой части страны. Возможно, вы хотите сдавать недвижимость в аренду или поддерживать ее в хорошем состоянии для посещения. В любом случае вам понадобятся услуги по управлению недвижимостью.
- Вы слишком заняты заботой о своем бизнесе или его расширением.
- Не обладаете необходимыми знаниями рынка и опытом для выполнения обязанностей арендодателя.
Преимущества управления недвижимостью на Кипре
Основные преимущества профессионального управления недвижимостью на Кипре заключаются в том, что недвижимость остается в хорошем состоянии и продолжает приносить доход. В деталях эти преимущества включают в себя:
- Индивидуальные решения. Менеджер по недвижимости будет отвечать вашим требованиям и потребностям.
- Экономия времени, а зачастую и денег.
- Недвижимость хорошо продвигается на рынке, повышается ее привлекательность.
- Быстрый поиск арендаторов и своевременный сбор арендной платы (управление арендаторами).
- Эффективная коммуникация с арендаторами.
- Краткосрочная аренда осуществляется безопасно и в соответствии с законом.
- Экспертиза в бухгалтерском учете и финансовых вопросах.
- Эффективный ремонт, уборка, озеленение и техническое обслуживание. Компании по управлению недвижимостью сотрудничают с техническими специалистами, поставщиками услуг и другими подрядчиками, чтобы обслуживание и ремонт проводились гладко, эффективно и профессионально.
- Соблюдение законов и правил.