Оценка недвижимости на Кипре
Оценку недвижимости на Кипре, как правило, проводит оценщик, зарегистрированный в Кипрской научно-технической палате (ETEK). Оценщик определяет рыночную стоимость объекта и излагает ее в письменном отчете – такие отчеты используют банки и страховые компании.
DevelopersCyprus – это лицензированное агентство недвижимости, а не оценочная фирма. Мы не предоставляем отчеты об оценке для банков. Мы бесплатно сообщаем вам, за какую цену может быть продана ваша недвижимость, и делаем это на Кипре с 1982 года.
Отчет об оценке имущества
На Кипре отчет об оценке недвижимости, как правило, составляет оценщик, зарегистрированный в Кипрской научно-технической палате (ETEK). ETEK – юридическое лицо публичного права, созданное Законом 224/1990. Оценка земли – одна из отраслей инженерной науки, перечисленных в этом законе, и ETEK ведет реестр членов по каждой отрасли.
Как правило, работать оценщиком может только лицо, зарегистрированное в ETEK по отрасли оценки земли, с ежегодной лицензией ETEK на право заниматься профессией и знанием греческого языка, нужным для работы на Кипре. Закон допускает исключения на условиях, которые он устанавливает: например, лицо на государственной службе Кипра может оценивать землю для служебных обязанностей.
Регистрация и ассоциация оценщиков
Для регистрации нужен, среди прочих условий, университетский диплом или иная равноценная квалификация по этой отрасли. Квалификация должна давать право заниматься профессией в стране, где она получена, и ETEK должна ее признать. Оценщик может вступить в Кипрскую ассоциацию оценщиков (ΣΕΕΑΚ или CVA). Минимальное условие членства в ассоциации – регистрация в ETEK по отрасли оценки земли.
CVA с апреля 2017 года – член TEGOVA, Европейской группы ассоциаций оценщиков, и сейчас имеет статус полноправного члена. В нынешнем виде TEGOVA возникла в июне 1997 года из бывшего EUROVAL. Она разрабатывает и продвигает Европейские стандарты оценки (EVS) для применения по всей Европе.
Что должно быть включено в отчет об оценке имущества?
В отчете указывается рыночная стоимость недвижимости.
Обычно в отчете описаны местоположение и адрес, участок и его площадь, постройка и состояние здания, градостроительная зона и страховая стоимость. В нем могут быть упомянуты документы на право собственности и все, что повышает ценность недвижимости.
К отчету прилагаются нужные документы, например кадастровый план.
Что мы можем для вас сделать
Начнём с первого вопроса, который мы вам зададим: для чего вам нужна эта цифра?
Если банк, кредитор, страховая компания или суд запросили её, вам необходим официальный отчёт об оценке от зарегистрированного оценщика. Мы такие отчёты не составляем. Свяжитесь с нами, и мы свяжем вас с оценщиком, который это делает.
Если эта цифра нужна вам, потому что вы решаете, какую цену запросить или принять ли предложенную вам цену, это наша работа. Мы сообщим вам, за какую цену ваша недвижимость реально может быть продана на сегодняшнем рынке, и почему. Антонис Майкл, возглавляющий это направление бизнеса, зарегистрирован в ETEK по отрасли оценки земли, поэтому полученная вами цифра – это не предположение.
Что включает в себя данная консультация:
- Обсуждение того, чего вы хотите от своей недвижимости и в какие сроки
- Осмотр объекта
- Информация о ценах, по которым были проданы аналогичные объекты поблизости, а не о ценах, указанных в объявлении
- Цена продажи, за которую мы будем ручаться, с подробным обоснованием
Это бесплатно и ни к чему вас не обязывает. Если вы решите продать свой дом, мы хотели бы заняться этим процессом.
Хотите узнать, за сколько можно продать вашу недвижимость?
Наш оценщик Антонис, зарегистрированный в ETEK, готов помочь вам.
Оценка недвижимости на Кипре: процедуры и методы
Как правило, при оценке недвижимости учитываются:
- рынок в целом, например процентные ставки и инфляция
- сам объект и здание – от местоположения до состояния
Оценщик осматривает объект и изучает рынок, в том числе цены на сопоставимую недвижимость.
Оценка коммерческой недвижимости
Оценка коммерческой недвижимости определяет стоимость объектов, которые используются для бизнеса. Доход, который приносит такой объект, часто сильно влияет на его стоимость.
Коммерческая недвижимость включает, например:
- Офисы
- Магазины
- Склады и промышленные здания
- Гостиницы
Для коммерческой и жилой недвижимости оценщики используют одни и те же основные подходы, перечисленные ниже. Одни лучше подходят для одного типа недвижимости, другие – для другого, поэтому оценщик выбирает подход в каждом случае отдельно.
Основные подходы к оценке:
- Затратный подход. Оценщик рассчитывает стоимость здания с учетом его возраста, размера, состояния и характеристик и добавляет стоимость земли, которую оценивает по продажам аналогичной недвижимости в районе.
- Сравнительный подход. Его также называют «рыночным подходом»: стоимость определяется по недавно проданным объектам в том же районе. Оценщик корректирует сумму с учетом различий, например в возрасте, размере, состоянии и улучшениях.
- Доходный подход. Его также называют «капитализацией дохода»: стоимость определяется по доходу, который приносит объект.
Примерная оценка имущества и оценка стоимости: есть ли разница?
Примерная оценка недвижимости (property appraisal) – это неофициальная оценка, которую обычно дает агент по недвижимости как ориентир для назначения цены. Оценка недвижимости (property valuation) – это официальный письменный отчет оценщика, зарегистрированного в ETEK; такие отчеты используют банки и страховые компании.
Агенты по недвижимости обычно делают примерную оценку бесплатно. Независимо от положений любого другого закона лицензированный агент по недвижимости, который выступает посредником в сделке с недвижимостью, может высказать мнение о стоимости этой сделки, если об этом попросит продавец или покупатель. Оценщик берет плату за подробную и объективную оценку.
Оценка района
Район влияет на стоимость недвижимости, поэтому оценщик учитывает его при подготовке отчета. Оценщик осматривает район и собирает данные.
Анализ района в отчете об оценке обычно охватывает:
- Границы: юридически признанные границы района и муниципалитета, а также улицы, которые очерчивают территорию.
- Застройка: типы строений и архитектурные стили.
- Землепользование и планировка: текущее назначение земли (например, жилое или коммерческое), схема улиц и типичные размеры участков.
- Расположение: близость района к работе и удобствам, доступ к общественному транспорту и влияние окружающей среды.
Другие факторы, которые может учитывать оценщик:
- Шум и загрязнение окружающей среды.
- Социальные факторы, такие как демография, уровень доходов жителей, гармония и тенденции роста.
- Политические и государственные факторы, такие как налоги, планирование, требования зонирования, строительные нормы и ограничения.
- Окружение и виды.
- Школьные районы.
- Безопасность и преступность.
- Качество коммунальных услуг.
- Удаленность от торговых центров.
- Хорошо ли содержатся другие здания и дома в районе?
- Улучшается, стабилизируется или ухудшается обстановка в районе?
Вещи, которые могут повлиять на стоимость дома
На стоимость дома влияют различные факторы: от возраста и ухода до оформления.
- Район – одно из самых больших влияний на стоимость дома.
- Также как и местоположение: близость к месту работы, школам, магазинам, развлечениям, детскому саду и другим удобствам. Как правило, наибольшим спросом пользуется недвижимость на берегу моря.
- Размер и привлекательность дома: количество жилой площади, спальных мест и ванных комнат.
- Возраст и состояние: более новые дома и старые дома с хорошим ремонтом продаются дороже. Состояние имеет решающее значение: фундамент и конструкция, электрика, водопровод, крыша, бытовая техника и другие функциональные вопросы. Косметическая привлекательность дома также имеет значение.
- Состояние рынка на национальном и местном уровнях – от процентных ставок и правительственных постановлений до количества объектов, выставленных на продажу в вашем районе, и числа покупателей.
К факторам, негативно влияющим на стоимость дома, относятся дорожное движение (проживание вблизи оживленных дорог), шум и загрязнение окружающей среды, высокий уровень преступности в районе, плохое обслуживание, повреждения, строительство дома в зоне затопления, незаконные пристройки и/или улучшения без разрешения, а также чрезмерное декорирование, снижающее эстетическую привлекательность дома.
Причины, по которым вам необходимо провести оценку недвижимости
Оценка недвижимости нужна для разных целей:
- Вы можете продать недвижимость по соответствующей цене или назначить точную арендную плату.
- Страхование, финансирование, ипотека («обоснование кредита») и другие юридические или финансовые вопросы.
- Инвестирование.
- Разрешение споров и другие юридические вопросы, например, раздел имущества при разводе.
- Вопросы наследования.
- Если вы хотите снять жилье в качестве арендатора, вы будете знать, запрашивает ли арендодатель разумную арендную плату за недвижимость.
Онлайн-оценка недвижимости
Онлайн-оценка недвижимости на Кипре дает общую оценку на основе данных. Это не оценка оценщика, зарегистрированного в ETEK, поэтому она менее точна и весит меньше, чем отчет оценщика. Она полезна для первой проверки.
Инструменты автоматической оценки дают неофициальные оценки, похожие на бесплатную примерную оценку, которую дают кипрские агенты по недвижимости.
Стоимость оценки
На Кипре Кипрская ассоциация оценщиков (CVA) публикует ориентировочные расценки в зависимости от стоимости объекта, чтобы клиенты знали, сколько берут оценочные бюро, директора которых состоят в ассоциации.
Минимальная рекомендуемая плата – 300 евро за объект стоимостью до 250 000 евро и 300 евро плюс 0,1% от суммы свыше 250 000 евро за объект стоимостью от 250 001 до 1 000 000 евро. НДС добавляется к этим суммам.
Полный список ориентировочных расценок можно посмотреть на сайте Кипрской ассоциации оценщиков.