НДС на недвижимость на Кипре
НДС (налог на добавленную стоимость) – это общий налог на потребление товаров и услуг, который взимается в процентах от цены. По кипрскому закону об НДС передача недвижимости считается поставкой товаров.
НДС на недвижимость на Кипре – это налог, который платится при продаже новых зданий вместе с землей до их первого использования и при продаже незастроенной земли под застройку в рамках бизнеса. Остальные продажи недвижимости от НДС освобождены. Стандартная ставка составляет 19%.
Законодательство
Закон о налоге на добавленную стоимость 2000 года, Закон 95(I)/2000, с поправками.
Платите ли вы НДС при перепродаже недвижимости на Кипре?
Нет, если здание уже прошло период первого использования. Продажа здания после его первого использования освобождена от НДС, а трансферные сборы взимаются только при продаже без НДС. Первым использованием считается систематическое использование здания владельцем или арендатором не менее 18 месяцев после постройки или передачи. Жилье, проданное раньше этого срока, может облагаться НДС, даже при повторной продаже.
Узнайте больше о других налогах на недвижимость на Кипре.
Сниженная ставка НДС на Кипре
Покупатель, который будет жить в новом доме или квартире как в основном и постоянном жилье на Кипре, может подать заявление на НДС 5% вместо 19%. Ставка 5% действует на первые 130 кв. м строительной площади (по коэффициенту застройки), но не более чем на 350 000 евро стоимости. На остальную часть цены начисляется стандартная ставка 19%. Ставка 5% применяется только при двух условиях:
- общая стоимость сделки не больше 475 000 евро;
- общая строительная площадь жилья не больше 190 кв. м.
Если хотя бы одно условие не выполнено, вся цена облагается по ставке 19%. Строительная площадь берется из архитектурных планов, поданных для получения разрешения на планирование или, если оно не требуется, разрешения на строительство. Это не площадь из рекламного описания. Для семьи с четырьмя и более детьми допустимая общая площадь увеличивается на 15 кв. м за каждого ребенка сверх трех.
Человек с инвалидностью получает ставку 5% на первые 190 кв. м строительной площади, независимо от общей строительной площади жилья.
Переходные правила для разрешений на планирование, запрошенных не позднее 31 октября 2023 года
Условия выше действуют с 16 июня 2023 года, когда вступил в силу Закон 42(I)/2023. Если разрешение на планирование получено или запрошено не позднее 31 октября 2023 года, здание может остаться в старом режиме, 5% на первые 200 кв. м строительной площади, при условии, что декларация подана в течение трех лет со дня вступления закона в силу, то есть до 15 июня 2026 года.
Закон 109(I)/2026 (Официальный вестник № 5089, 24 апреля 2026 года) позволяет Налоговому комиссару рассматривать такие декларации до 31 декабря 2026 года, если рассмотрение задержалось по вине органов планирования. В объявлении Налогового департамента от 4 мая 2026 года порядок такой:
- Разрешение на строительство выдано после 1 января 2025 года или не будет выдано к 31 декабря 2026 года: Налоговый комиссар примет декларацию и может рассмотреть ее до 31 декабря 2026 года.
- Разрешение на строительство выдано не позднее 31 декабря 2024 года: декларацию нужно было подать Налоговому комиссару не позднее 15 июня 2026 года, этот срок истек.
Декларации необходимо подавать через систему «Налоги для всех» (TFA).
Как подать заявление на ставку 5%
Декларация подается в Налоговый департамент через портал Tax For All (TFA) вместе с документами ниже. Вы получаете заверенную копию и передаете ее продавцу, а если строите дом, подрядчику. После этого продавец или подрядчик обязан начислить 5% на ту часть цены, которая подпадает под льготу.
Необходимые документы
В число этих документов входят:
- подписанная декларация архитектора или инженера-строителя;
- подписанная декларация подрядчика;
- разрешение на планирование или, если оно не требуется, разрешение на строительство, с его условиями (одно разрешение на весь комплекс);
- копия заявления на это разрешение, полученная в органе, который его выдает;
- справка органа о строительной площади;
- договор купли-продажи, а если вы строите дом, договор подряда;
- годовая лицензия подрядчика на период строительства;
- подтверждение покупки или строительства, например квитанция о первоначальном взносе или заявка на кредит либо решение о его одобрении;
- подтверждение того, что вы живете в этом жилье, например счета за электричество или воду, которое подается в течение 12 месяцев после получения жилья;
- другие документы, которые Налоговый департамент запросит для рассмотрения заявления.
Кто может получить ставку 5%
- Вы физическое лицо, а не компания, и на дату подачи заявления вам исполнилось 18 лет.
- Вы покупаете или строите жилье, чтобы жить в нем как в основном и постоянном месте проживания на Кипре.
- Заявление на разрешение на планирование, или на разрешение на строительство, если разрешение на планирование не требуется, подано после 1 мая 2004 года.
- Декларацию можно подать на любом этапе строительства, а при покупке до того, как вы получите жилье во владение. Налоговый комиссар может принять ее в течение 12 месяцев после получения жилья, если вы представите полные подтверждающие документы и он признает причину задержки, например отсутствие на Кипре или болезнь.
- У вас нет другого жилья на Кипре, приобретенного по сниженной ставке. Закон допускает повторное получение ставки в течение 10 лет, если по первому жилью выполнено правило 10 лет ниже. В разъяснениях Налогового департамента требуется, чтобы 10-летний срок по предыдущему сертификату истек, поэтому сначала уточните это в департаменте.
- Если вы состоите в браке, вы можете получить ставку только на одно жилье. Одновременно ваш супруг или супруга подает декларацию о том, что у него или у нее нет в собственности другого жилья на Кипре, которое служит основным и постоянным местом проживания.
- Если вы получали субсидию по Закону о специальной субсидии (покупка или строительство жилья), вы вернули ее так, как требовал этот закон.
- Если вы перестанете жить в этом жилье до истечения 10 лет, нужно в течение 30 дней сообщить Налоговому комиссару и доплатить разницу между сниженной и стандартной ставками, действовавшими на момент продажи или строительства, за ту часть срока, когда вы там не жили. Это правило не действует в случае смерти владельца или передачи жилья совершеннолетнему ребенку, который на момент передачи сам отвечает условиям.
Сниженная ставка НДС на другие виды недвижимого имущества
Сниженный НДС в размере 5% применяется к некоторым услугам по ремонту: сантехническим и электрическим, плотницким, малярным и строительным. С первого заселения или использования жилья должно пройти не менее трех лет, причем 18-месячный период первого использования входит в эти три года.
Материалы облагаются пониженным НДС при условии, что их стоимость не превышает 50% от общей стоимости услуги.