Документы о праве собственности на Кипре
Title deed на Кипре – это свидетельство о регистрации, которое Департамент земель и землеустройства (DLS) выдает на зарегистрированную недвижимость. Такой документ часто называют «титул», от английского «title deed».
На Кипре действует система регистрации права, а не документов: реестр DLS фиксирует, кому принадлежит каждый зарегистрированный объект, и зарегистрированное лицо считается собственником. Директор DLS вправе в определенных случаях исправлять ошибки и пропуски, а суд может изменить или отменить регистрацию.
Кроме собственности, в реестре можно зарегистрировать аренду с оставшимся сроком 15 лет и более, сервитуты, залоги, например ипотеку, и горизонтальную собственность на квартиры.
DLS входит в Министерство внутренних дел и работает через районные земельные отделения. Недвижимость регистрируется впервые или при передаче. При первой регистрации, например при разделе здания на отдельные объекты, DLS создает титул на каждый объект. При продаже титул переоформляется на имя покупателя.
Соответствующее законодательство
Правила, касающиеся титулов собственности, содержатся в следующих законодательных актах:
- Закон о недвижимом имуществе (владение, регистрация и оценка), гл. 224.
- Закон о недвижимом имуществе (передача и ипотека), Закон 9/1965.
- Закон о продаже недвижимого имущества (исполнение в натуре), Закон 81(I)/2011.
- Закон о регулировании улиц и зданий, глава 96.
Затраты на передачу титулов
Основной расход при оформлении титула на ваше имя – трансферный сбор, который покупатель платит DLS при передаче недвижимости на его имя. Сбор считается по ступеням с цены продажи, и каждая ставка применяется только к части цены внутри своей ступени. Если директор DLS не убежден, что заявленная цена отражает рыночную стоимость, он может взимать сбор с рыночной стоимости:
- До 85 000 евро: 3%, или 1,5% после скидки 50%.
- От 85 001 до 170 000 евро: 5%, или 2,5% после скидки.
- От 170 001 евро: 8%, или 4% после скидки.
- Скидка 50% действует при каждой передаче по этой шкале, кроме передачи недвижимости, приобретенной в рамках процедуры продажи по частям VI и VIA Закона 9/1965.
- Трансферный сбор не взимается, если при той же сделке с той же недвижимостью взимается НДС; для этого нужна справка из Департамента НДС. Если директор не убежден, что заявленная цена, с которой взят НДС, отражает рыночную стоимость на дату соглашения о продаже, он может взыскать сбор с рыночной стоимости за вычетом сбора, который причитался бы с заявленной цены.
Получение документов на право собственности
Для новых объектов в комплексе, например квартир или магазинов, DLS создает отдельный титул на каждый объект путем горизонтального раздела.
Зарегистрированный владелец недвижимости подает заявление в районное земельное отделение с разрешением на раздел и разрешениями на строительство, справкой компетентного органа на каждое из них (например, сертификатом одобрения, certificate of approval), сертификатом межевания и полевой съемкой частного землемера.
Если не хватает хотя бы одного обязательного документа, заявление не принимается. Объект в процессе строительства нельзя зарегистрировать, и титула на него быть не может.
При перепродаже продавец и покупатель или их доверенные лица оформляют передачу в районном земельном отделении. Нужны, в частности, декларация о передаче (форма N270), справка о расчете по налогам (форма N313), справки об уплате местных налогов и сборов и копии документов, удостоверяющих личность всех сторон.
Покупателю-иностранцу по главе 109 нужно разрешение на приобретение. Трансферный сбор покупатель платит DLS при передаче недвижимости на его имя.
Покупка недвижимости без документов на право собственности
Это возможно, но с осторожностью. DLS советует запросить у продавца свежий титул, а если его нет, выяснить причину, при необходимости с помощью специалиста по недвижимости. Среди примеров DLS называет объект, который еще строится, и финансовые или другие нерешенные вопросы, из-за которых передача откладывается.
В таких случаях DLS рекомендует письменный договор купли-продажи. Если сдать его в районное земельное отделение в течение шести месяцев после подписания, на покупку распространяется Закон о продаже недвижимого имущества (исполнение в натуре) 81(I)/2011, который защищает покупателя, если продавец не выполняет договор. Недвижимость должна быть зарегистрирована на продавца. Для сдачи договора после срока нужно решение суда.
Закон 132(I)/2023, действующий с 12 декабря 2023 года, добавил две гарантии. В договоры, заключенные после этой даты, продавцу следует включить справку об обременениях и запретах (search certificate), датированную в пределах пяти рабочих дней от даты договора.
А если на недвижимость уже сдана ипотека или другой договор, покупатель может перечислить цену по договору на банковский счет продавца и получить передачу недвижимости на свое имя, независимо от обременений и запретов, которые следуют за договором по очередности.
Если сданная ипотека или другие сданные договоры – единственные обременения, а зарегистрированный владелец не находится под запретом, договор купли-продажи нужно сдавать с формой A или формой C.
Форма A – это письменное заявление кредитора и продавца, которое подписывает и покупатель, с указанием суммы. Когда покупатель перечисляет эту сумму на указанный в нем счет продавца, кредитор выдает подтверждение оплаты (форма B) и снимает ипотеку. Форма C – согласие покупателя сдать договор без формы A.
Перед покупкой недвижимости на Кипре DLS советует запросить у продавца справку об обременениях и запретах (search certificate, версия with encumbrances and prohibitions). В ней видны обременения, например ипотека, мемо, решение суда о продаже объекта или другой сданный договор купли-продажи, и запреты в отношении владельца, например решение о банкротстве. Характеристики любого объекта бесплатно доступны на портале DLS.
DLS советует не платить полную цену до передачи титула на ваше имя.