Налоги на недвижимость на Кипре

Человек, который покупает или строит новое жилье, где еще никто не жил, для основного и постоянного проживания на Кипре, может подать заявление на НДС 5% вместо 19%. Ставка 5% действует на первые 130 кв. м строительной площади, но не более чем на 350 000 евро стоимости. На остальную часть цены начисляется стандартная ставка 19%. Ставка 5% применяется только при двух условиях:

• Общая стоимость сделки не больше 475 000 евро.
• Общая строительная площадь жилья не больше 190 кв. м.

Законы о гербовом сборе 1963–2025 годов отменены Законом 239(I)/2025 с 1 января 2026 года, поэтому договор, подписанный с этой даты, гербовым сбором не облагается. Документ, который хотя бы одна сторона подписала не позднее 31 декабря 2025 года, по-прежнему облагается гербовым сбором по старому закону.

Для таких договоров сбор начисляется на стоимость договора. При оформлении в течение 30 дней после первой подписи платился только сам сбор.

По старому закону, если документ оформлен гербовым сбором позднее чем через шесть месяцев после первой подписи, к сбору добавляется штраф: если сбор больше 35 евро, штраф составляет 70 евро плюс 0,20 евро за каждый евро сбора сверх 35 евро. Все документы, подписанные не позднее 31 декабря 2025 года, уже прошли этот срок. Ставки:

• договоры стоимостью до 5000 евро не облагаются гербовым сбором;
• договоры стоимостью от 5001 до 170 000 евро облагаются сбором 1,50 евро за каждую 1000 евро или часть 1000 евро;
• контракты стоимостью свыше 170 000 евро оплачиваются в размере 2 евро за каждые 1000 евро или часть 1000 евро, при этом максимальная общая сумма гербового сбора составляет 20 000 евро.

С 1 апреля 2026 года документ, подписанный не позднее 31 декабря 2025 года и еще не оформленный гербовым сбором, проходит следующие шаги. Это может сделать любое лицо с налоговым номером и действующим аккаунтом в TFA, даже если оно не подписывало документ:

1. Подайте документ через портал Tax For All (TFA).
2. Дождитесь, пока Налоговый департамент его проверит.
3. Оплатите сбор, который он определит.
4. Принесите оригинал документа в районное отделение Налогового департамента, где его оформят гербовым сбором.

Подробнее о гербовом сборе на Кипре.

Сбор за переоформление (трансфертный сбор) платится при передаче права собственности. Его платит покупатель в Департамент земель и межевания Министерства внутренних дел при переоформлении.

Как рассчитывается сбор

При продаже, кроме продажи от родителя ребенку, сбор считается от цены продажи. Если директор департамента не убежден, что заявленная цена соответствует рыночной стоимости на дату декларации о передаче или на дату договора купли-продажи, которую он принимает, он может начислить сбор от рыночной стоимости.

Покупатель, который не согласен с этим первым расчетом, все равно платит сбор и сразу оговаривает свои права. Затем в течение 45 дней с даты принятия декларации о передаче он может направить директору письменные доводы.

Сбор, который директор установит после окончательной оценки, можно оспорить в суде по статье 80 Закона о недвижимом имуществе (владение, регистрация и оценка), гл. 224, а доплату нужно внести в течение двух месяцев после уведомления о решении директора, даже если решение обжаловано в суде.

Ставки и освобождения

Ставки следующие (цены в евро):

• Для первых 85 000 – 3%.
• От 85 001 до 170 000 – 5%.
• Свыше 170 000 – 8%.

Если с той же сделки по той же недвижимости начислен НДС, сбор за переоформление не взимается при наличии справки Департамента НДС. Если директор не убежден, что заявленная цена, с которой начислен НДС, соответствует рыночной стоимости на дату, когда стороны договорились о продаже, он все же может начислить сбор от рыночной стоимости за вычетом сбора, который причитался бы с заявленной цены.

Если сбор взимается, он снижается на 50%, кроме недвижимости, которую продавец получил через принудительную продажу кредитором по частям VI и VIA Закона о передаче и залоге недвижимости.

Подробнее о трансфертных сборах на Кипре.

Чтобы проиллюстрировать, как применяются прогрессивные ставки и скидка 50%, рассмотрим сборы за недвижимость стоимостью 250 000 евро:

• Первые 85 000 евро под 3% = 2550 евро
• Следующие 85 000 евро (от 85 001 до 170 000 евро) под 5% = 4250 евро
• Оставшиеся 80 000 евро (свыше 170 000 евро) под 8% = 6400 евро
• Общая комиссия: 13 200 евро
• После скидки 50%: 6600 евро

Налог на прирост капитала – это налог, который платит продавец недвижимости с прибыли от продажи. Налогом облагается именно прибыль, а не вся сумма.

Чтобы рассчитать сумму, подлежащую налогообложению, из цены продажи вычитается стоимость недвижимости на 1 января 1980 года, установленная Департаментом земель и межевания, с поправкой на инфляцию. Владелец может вместо нее выбрать рыночную стоимость на 14 июля 1974 года.

Если недвижимость приобретена позже, вместо этой стоимости вычитается первоначальная стоимость приобретения, тоже с поправкой на инфляцию: так расчет описывают налоговые консультанты, например PwC.

Другие расходы, понесенные полностью и исключительно ради получения прибыли после 1 января 1980 года, например на пристройки и улучшения, тоже вычитаются с поправкой на инфляцию, если они не были вычтены для подоходного налога. Ставка налога на прирост капитала составляет 20%.

Пожизненный вычет

Физическое лицо может уменьшить прибыль на пожизненный вычет: 30 000 евро в общем случае или 150 000 евро при продаже основного жилья, которое владелец в общей сложности не менее пяти лет использовал только для собственного проживания. Применяется только один из двух вычетов, больший, поэтому сумма не превышает 150 000 евро.

Для основного жилья облагается доля прибыли от земли сверх полутора декаров. При второй и следующих продажах жилья вычет дается, только если владелец в общей сложности не менее 10 лет использовал его исключительно для собственного проживания. Вычет на основное жилье не дается, если с момента выезда владельца прошел год или больше.

С какого имущества платится налог

Имущество, с которого уплачивается CGT, – это:

• недвижимое имущество в Республике,
• акции компаний, владеющих недвижимым имуществом на территории Республики,
• акции компаний, участвующих в компании или компаниях, владеющих недвижимым имуществом в Республике (на определенных условиях)
• договоры о продаже имущества на территории Республики.

Декларация и уплата

Продавец подает декларацию и платит налог в течение месяца после отчуждения и в любом случае до переоформления. Подписание договора купли-продажи уже считается отчуждением. Если договор предусматривает оплату частями, налог платится с процентами пропорционально каждому платежу.

Подробнее о Налоге на прирост капитала на Кипре.

Перед покупкой можно проверить недвижимость по этим документам:

• Копия документов на право собственности: 10 евро.
• Справка о недвижимости (сертификат поиска) от Департамента земель и межевания: справка с обременениями и запретами стоит 15 евро по одному району или 30 евро по всем районам. Простая справка стоит 10 или 20 евро. Если заявитель не собственник, он должен подтвердить, что является заинтересованным лицом по статье 51A Закона о недвижимом имуществе, гл. 224.

Для получения более подробной информации ознакомьтесь с нашим руководством по покупке недвижимости на Кипре.

Чтобы продать недвижимость на Кипре, для переоформления в районном отделе Департамента земель и межевания (District Lands Office) нужны следующие справки, помимо других документов:

• Справка об отсутствии налоговых долгов, форма N313, заполненная и заверенная Налоговым департаментом, по налогу на недвижимое имущество, налогу на прирост капитала и сбору 0,4% для Центрального агентства по равномерному распределению бремени
• Справка об уплате муниципальных налогов от муниципалитета или общинного совета, где находится недвижимость
• Справка об уплате платы за канализацию от Районной организации местного самоуправления
• Справка об уплате платы за водоснабжение от Районной организации местного самоуправления или общинного совета, либо справка о том, что недвижимость находится вне зоны водоснабжения

При покупке квартиры покупатель может попросить у продавца справку управляющего комитета о том, что взносы на содержание дома оплачены. Районный земельный отдел ее не требует.

Вы заранее согласуете соответствующую плату с вашим:

• Юристом
• Оценщиком недвижимости
• Агентом по недвижимости (покупатель не платит агенту по недвижимости, это делает продавец).

Владельцы платят местные налоги и сборы, и при продаже нужна справка об уплате каждого из них. Суммы устанавливаются на местах, поэтому уточняйте их в органе, который их взимает:

• Муниципальные или общинные налоги: платятся муниципалитету или общинному совету, где находится недвижимость.
• Плата за канализацию и водоснабжение: платится Районной организации местного самоуправления, а за воду в некоторых районах общинному совету.

Компания по управлению недвижимостью следит, управляет и обслуживает недвижимость от имени владельца. Такие услуги полезны, поскольку включают в себя решение проблем и жалоб арендаторов и обеспечение соблюдения правовых норм и правил безопасности.

Плата за обслуживание недвижимости зависит от типа и размера объекта и от включенных услуг. Если вы сдаете недвижимость в аренду, обычно плата за обслуживание составляет 10% от арендной платы.

Если деятельность регулируют другие законы, совет требует документы, подтверждающие их соблюдение, при условии, что он опубликовал эти требования не позднее чем за месяц до подачи заявления. Например:

• сертификат пригодности от Пожарной службы Кипра;
• сертификат пригодности от Департамента электромеханических служб;
• для ресторанов, кафе, баров и других заведений общественного питания и развлечений – лицензия на эксплуатацию заведения от Министерства туризма (Deputy Ministry of Tourism);
• санитарный сертификат от муниципалитета или общинного совета.

Заведения общественного питания

В пределах муниципалитета помещению площадью больше 50 кв. м, где работает ресторан, кафе, бар, снек-бар или похожее заведение с едой или напитками, нужна лицензия по статье 55 Закона о муниципалитетах вместо общей. Такая же лицензия нужна для помещений под зрелища и публичные мероприятия и для игровых залов, независимо от площади.

Совет выдает ее только после того, как заявитель представит разрешение на строительство и сертификаты муниципального инженера, Департамента электромеханических служб, Пожарной службы и муниципальной санитарной службы. Арендатор представляет и договор аренды. Лицензия выдается на срок не более трех лет.

Любому ресторану, кафе, бару или снек-бару, независимо от площади, нужна лицензия на эксплуатацию от Министерства туризма (Deputy Ministry of Tourism) сроком на три года. Отелю или другому туристическому жилью она тоже нужна.