Инвестиции в недвижимость на Кипре
Кипр – один из самых зеленых и процветающих островов в Европе с прекрасной погодой и легким образом жизни. Помимо своего стратегического расположения, остров представляет собой хороший пример для инвестиций в недвижимость.
Цены растут, средняя доходность квартир около 5,5%, а инвестиция от 300 000 евро может дать покупателю из страны вне ЕС право на ПМЖ.
Ключевые факты рынка недвижимости Кипра
Цены на недвижимость
По состоянию на октябрь 2026 года медианная цена предложения квартир в объявлениях DevelopersCyprus составляет 473 500 €, или 3 960 € за квадратный метр. Для домов и вилл медианная цена предложения составляет 850 000 €, или 3 743 € за квадратный метр.
В наших объявлениях медианная цена предложения составляет 655 000 € в Лимассоле и 347 000 € в Никосии.
Медианная цена жилья в Пафосе составляет 637 570 €, в Ларнаке – 357 500 €, а в Фамагусте – 495 000 €. Однако, поскольку мы специализируемся на недвижимости в Лимассоле, малое количество объектов в других районах негативно сказывается на точности расчетов для них.
Медиана – это значение в середине отсортированного списка, поэтому несколько очень дешевых или очень дорогих объектов сдвигают ее меньше, чем среднюю цену. Это цены предложения в наших объявлениях, а не цены сделок.
Тенденции рынка жилья
Индекс цен на жилую недвижимость Центрального банка Кипра (RPPI) вырос на 8,5% за год во втором квартале 2026 года после роста на 7,5% в первом квартале. Индекс рос в каждом из пяти кварталов до июня 2026 года включительно. Центробанк связывает рост с высоким спросом на жилье, прежде всего со стороны иностранных покупателей, и с удорожанием строительства.
Цены на квартиры выросли на 8,9% за год во втором квартале 2026 года после 10,8% в первом квартале. Цены на дома выросли на 5,8%, и их рост ускорился.
Основной вклад в рост спроса внесли иностранные покупатели. Число договоров купли-продажи всех видов недвижимости, поданных в Департамент земель и межевания, выросло на 15,4% за год во втором квартале 2026 года, до 5298. Продажи иностранцам выросли на 22,7%, местным покупателям – на 11,0%. Средневзвешенная ставка по жилищным кредитам в июне 2026 года составила 3,23% против 3,26% годом ранее.
Цены выросли во всех районах. Наибольший годовой рост во втором квартале 2026 года показали Фамагуста (10,0%) и Ларнака (9,8%), за ними Пафос (9,6%) и Лимассол (7,8%). Медленнее всего цены росли в Никосии (5,7%). Квартиры в Пафосе подорожали за год на 18,5%.
(Источник: Residential Property Price Index за второй квартал 2026 года, Центральный банк Кипра, опубликован 24 сентября 2026 года; данные о договорах купли-продажи Департамента земель и межевания.)
Доходность от аренды недвижимости
По данным индекса RICS Cyprus Property Index with KPMG in Cyprus за второй квартал 2026 года, арендные ставки продолжают расти. Сильнее всего за год подорожала аренда квартир, слабее всего – торговых помещений.
Средняя доходность аренды по тому же индексу во втором квартале 2026 года: 5,51% для квартир, 3,01% для домов, 5,63% для офисов и 5,78% для торговых помещений. Индекс охватывает только подконтрольную правительству территорию.
Является ли недвижимость на Кипре хорошей инвестицией?
Благодаря устойчивой экономике и статусу члена Европейского союза Кипр представляет собой стабильную и привлекательную возможность для инвесторов. Средняя доходность аренды около 5,5% для квартир и 3% для домов по индексу RICS Cyprus Property Index with KPMG in Cyprus за второй квартал 2026 года. По индексу Центрального банка цены за год до июня 2026 года выросли на 8,5%.
В 2026 году покупка недвижимости на Кипре стоимостью не менее 300 000 евро может дать покупателю из страны вне ЕС право на ПМЖ, если покупка оплачена средствами из-за рубежа и это новое жилье от застройщика или другая недвижимость, например офисы или магазины.
Покупателю нужен гарантированный годовой доход не менее 50 000 евро. Гражданство по натурализации возможно не раньше чем через восемь лет законного проживания, при знании греческого языка на уровне B1 и сданном экзамене по общественной жизни Кипра, если выполнены и другие условия закона.
ПМЖ на Кипре за счет инвестиций
В 2026 году иностранцы могут получить ПМЖ на Кипре за инвестиции, если они:
- Вкладывают не менее 300 000 евро, переведенных из-за рубежа, в одну из четырех категорий: новый дом или квартиру, купленные у застройщика при первой продаже (плюс НДС), другую недвижимость, например офисы или магазины, уставный капитал компании, зарегистрированной и работающей на Кипре, в которой заняты не менее пяти человек, или паи кипрского инвестиционного фонда, вкладывающего средства на Кипре;
- Имеют гарантированный годовой доход не менее 50 000 евро, плюс 15 000 евро на супруга и 10 000 евро на каждого несовершеннолетнего ребенка на иждивении. При покупке дома или квартиры этот доход должен поступать из-за рубежа;
- Не работают на Кипре ни в какой форме, как и их супруги, кроме должности директора компании, в которую вложены средства. Если инвестиция сделана не в уставный капитал компании, они могут владеть акциями кипрских компаний и быть в них директорами без вознаграждения.
По этому иммиграционному разрешению заявители могут привезти на Кипр своих супругов и несовершеннолетних детей. Для супруга/супруги требуемый годовой доход заявителя увеличивается на 15 000 евро, а для каждого несовершеннолетнего ребенка – на 10 000 евро.
Заявителю и супругу нужна справка об отсутствии судимости из страны происхождения и, если она другая, из страны проживания. Заявителю и членам семьи на иждивении нужна медицинская страховка, покрывающая стационарное и амбулаторное лечение.
ПМЖ и гражданство
ПМЖ само по себе не ведет к гражданству. Для натурализации взрослому нужны 12 месяцев непрерывного законного проживания непосредственно перед подачей заявления (допускаются отлучки в сумме до 90 дней) и не менее 7 лет законного проживания за 10 лет до этого.
Закон требует знания греческого языка на уровне B1 и сдачи экзамена по политической и общественной жизни Кипра. Среди других условий – добропорядочность и стабильные средства к существованию.
Как сохранить разрешение
Каждый год заявитель должен доказывать, что он продолжает владеть инвестициями и имеет сертификат медицинского страхования (если он не зарегистрирован в Общей системе здравоохранения GeSY). Заявитель и взрослые члены его семьи должны каждые три года подтверждать, что у них по-прежнему нет судимости.
Процесс подачи заявления на получение вида на жительство ускорен и занимает примерно два месяца.
Наши услуги по инвестированию в недвижимость
- Мы помогаем выбрать из множества объектов жилой недвижимости с высоким инвестиционным потенциалом, наших девелоперских проектов, а также объектов коммерческой недвижимости на Кипре.
- Мы оказываем поддержку на всех этапах выбора, переговоров, покупки, продажи и регистрации.
- Мы предоставляем персональные консультации, анализ рынка и советы по выбору подходящей недвижимости для сдачи в аренду и инвестиционных возможностей с максимальной доходностью.
- Мы предлагаем профессиональные услуги по управлению инвестиционной недвижимостью, включая оценку арендного потенциала, техническое обслуживание и ремонт, административные обязанности, заключение договоров аренды и управление инвентаризацией.
- Если вы хотите купить недвижимость, не посещая Кипр, мы выступаем в качестве ваших агентов или доверенных лиц. Наша команда надежных профессионалов, возглавляемая Крисом Майклом, имеет многолетний опыт оказания помощи иностранным инвесторам в этом направлении.
Главные причины инвестировать в Кипр
- Стратегическое расположение на перекрестке Европы, Азии и Африки является важным фактором для инвестиций в Кипр, поскольку он служит воротами для выхода бизнеса на многочисленные рынки. Членство в ЕС обеспечивает инвесторам преимущества европейской бизнес-среды, включая торговые возможности и нормативную стабильность.
- Позитивные экономические перспективы. По данным Всемирного банка, ВВП Кипра вырос на 3,8% в 2025 году и на 3,9% в 2024 году после 3,6% в 2023 году и 8,7% в 2022 году. Центральный банк Кипра отмечает высокий спрос на жилье, прежде всего со стороны иностранных покупателей.
- Привлекательная налоговая система. Налоговые исключения снижают размер налогов, которые необходимо платить инвесторам. Сеть соглашений об избежании двойного налогообложения гарантирует, что иностранные инвесторы не будут платить налоги дважды. Министерство финансов разъясняет налоговые льготы и налоговые соглашения на своих веб-страницах.
- Качественные услуги по поддержке бизнеса: бизнес становится проще благодаря мощному слою профессиональных услуг и инфраструктуры.
- Низкие затраты на ведение бизнеса: низкие цены на рабочую силу, вспомогательные услуги и аренду офисов.
- Доступ к талантам: Кипр располагает высококвалифицированной рабочей силой.
- Доступ к рынкам: Рынки стран-членов Европейского союза, торговые соглашения ЕС и доступ к основным рынкам способствуют инвестированию в Кипр.
- Сильная нормативно-правовая база для безопасного инвестирования: правовая система основана на британском общем праве, что облегчает ведение международного бизнеса. Общее право традиционно обеспечивает отличную основу для заключения контрактов, внутренних и международных продаж и морских перевозок. Кроме того, на Кипре действуют директивы и правила ЕС в области финансов, коммерции, интеллектуальной собственности и борьбы с отмыванием денег.
(Источники: Данные по Кипру на worldbank.org, Справочник инвестора по Кипру: Пошаговое руководство по инвестициям и Налоговое руководство по инвестициям на Кипре от Агентства по продвижению инвестиций Кипра).
Покупка недвижимости и земли на Кипре
Граждане ЕС могут покупать недвижимость на Кипре (землю, квартиру, дом, другое) без ограничений.
Большинство покупателей привлекают юриста для проверки права собственности и договора и лицензированного агента по недвижимости для поиска объекта и переговоров.
Покупатели из стран вне ЕС
Гражданам Великобритании, США и других третьих стран нужно разрешение на покупку недвижимости. Совет министров передал это полномочие эпархам, главам окружных администраций, поэтому заявление по форме COMM 145 подается в окружную администрацию того района, где находится объект. Пошлины нет, рассмотрение занимает 2-3 недели.
Есть ограничения. Министерство внутренних дел разрешает такому покупателю или супружеской паре вместе купить до двух объектов: два жилых объекта, или жилой объект и магазин площадью до 100 кв. м, или жилой объект и офис площадью до 250 кв. м. Другой вариант – участок для строительства дома, в котором покупатель будет жить: Департамент земель и межевания ограничивает его площадь 4014 кв. м (3 дунама).
Покупка недвижимости без посещения
Это возможно благодаря поиску местных специалистов и использованию Доверенности. Доверенность назначает человека (например, юриста или агента по недвижимости) действовать в качестве вашего агента и представителя во время продажи и передачи недвижимости или во время обсуждения и переговоров по договору аренды.
Доверенность может быть специальной, то есть для конкретной цели, или общей, для общих целей.
Лицо, назначенное вашим доверенным лицом, занимает «фидуциарную позицию». Это означает, что он должен действовать честно, лояльно и ответственно по отношению к вам.
Документы доверенности из-за границы
Доверенность, подписанную за границей, обычно подписывают у нотариуса, а затем заверяют для использования на Кипре. В стране-участнице Гаагской конвенции об апостиле компетентный орган этой страны ставит апостиль, и Кипр признает документ без дополнительного заверения. В других странах нужно дипломатическое заверение. Посольства и консульства Кипра заверяют подписи на документах для использования на Кипре, но не отвечают за их содержание.
Налоговые льготы для инвесторов на Кипре
На Кипре низкие налоги на недвижимость и нет налога на наследство, что может привести к более высокой доходности для инвесторов.
Отсутствие налога на недвижимое имущество и наследство
Владельцы недвижимости на Кипре платили ежегодный налог на недвижимое имущество до конца 2016 года. В 2017 году этот налог был отменен. Доход от аренды и прибыль от продажи по-прежнему облагаются налогом.
Налог на прирост капитала не взимается, когда недвижимость переходит к наследникам после смерти владельца. Если наследник позже продаст объект, прибыль считается от стоимости приобретения умершим владельцем или от стоимости на 1 января 1980 года, если объект был куплен раньше.
Подробнее о налогах на недвижимость на Кипре.
Низкая ставка корпоративного налога
Ставка корпоративного налога на Кипре с 1 января 2026 года составляет 15%, до этого она была 12,5%.
Отсутствие налога на различные виды доходов
На Кипре подоходным налогом не облагаются такие виды доходов, как кипрских, так и зарубежных:
- дивиденды;
- проценты;
- прибыль от продажи ценных бумаг, например акций и облигаций. С прибыли от продажи недвижимости на Кипре и акций компаний, владеющих такой недвижимостью, взимается налог на прирост капитала 20%. Акции, котирующиеся на регулируемом рынке признанной биржи, освобождены, а акции на других ее площадках – пока продажи за год не превышают 50 000 евро.
Примечание:
- Дивиденды не облагаются подоходным налогом. Налоговый резидент Кипра с кипрским домицилем платит с них специальный взнос на оборону 5% с 1 января 2026 года. Прежняя ставка 17% сохраняется для дивидендов кипрской компании из прибыли 2025 года и более ранних лет, полученных до 31 декабря 2031 года включительно.
- Проценты не облагаются подоходным налогом. Налоговый резидент Кипра с кипрским домицилем платит с них специальный взнос на оборону 17%. Ставка составляет 3% для процентов по сберегательным сертификатам и облигациям развития правительства Кипра или другого государства ЕС, а также по котирующимся на бирже облигациям компаний, органов местного самоуправления и государственных организаций Кипра или ЕС.
Налоговые резиденты Кипра
Лица, являющиеся налоговыми резидентами Республики, облагаются налогом на свой доход по всему миру, как на территории Республики, так и за ее пределами. Лица, не являющиеся налоговыми резидентами, облагаются налогом на доход из кипрского источника.
Лицо становится налоговым резидентом Кипра, если провело в Республике более 183 дней за календарный год или выполняет правило 60 дней. С 2026 года налоговое резидентство в другой стране не мешает применению правила 60 дней.
По правилу 60 дней лицо считается резидентом за налоговый год, если в этом году провело на Кипре не менее 60 дней, а в любой другой стране не более 183 дней и имеет на Кипре постоянное собственное или арендованное жилье.
Кроме того, оно должно вести бизнес или работать на Кипре либо быть директором компании – налогового резидента Кипра, и эта связь не должна прекратиться в течение года.
Каков размер подоходного налога на Кипре для резидентов?
Подоходный налог не взимается с первых 22 000 евро в год. Затем ставка варьируется в зависимости от дохода, начиная с 20%.
Налоговый домициль на Кипре
Для специального взноса на оборону лицо, которое было налоговым резидентом Кипра не менее 17 из последних 20 лет до налогового года, считается имеющим кипрский домициль. Этот статус сохраняется, пока лицо не проведет 20 лет, не обязательно подряд, в качестве нерезидента.
