Закон об исполнении договора в натуре на Кипре

Полное название – Закон о продаже недвижимого имущества (исполнение в натуре) 2011 года, Закон 81(I)/2011. Он опубликован в Официальной газете 29 апреля 2011 года, вступил в силу через три месяца и отменил Закон о продаже земли (исполнение в натуре), гл. 232. Изменения в него вносили законы 32(I)/2012, 48(I)/2017, 210(I)/2020 и 132(I)/2023.

Депонирование договора купли-продажи

• Депонировать договор может любая из сторон, в районном земельном отделе по месту нахождения недвижимости.
• Департамент земель и межевания принимает договор, только если недвижимость или объект, в который входит продаваемая часть, зарегистрирован на имя хотя бы одного продавца, а договор составлен письменно, достаточно точно называет стороны и объект, указывает цену или иное встречное предоставление и подписан всеми сторонами.
• Договор нужно депонировать в течение шести месяцев с даты подписания. По договору антипарохи для владельца земли этот срок начинается с передачи недвижимости застройщику.
• Если за эти шесть месяцев ни один продавец не зарегистрирован владельцем, договор можно депонировать в течение шести месяцев с даты такой регистрации.
• По заявлению суд может разрешить позднее депонирование договора или позднюю подачу иска об исполнении в натуре, если договор продолжает действовать и суд сочтет это справедливым и разумным для защиты покупателя.
• Если продается часть общей недвижимости без отдельной регистрации и продают не все зарегистрированные владельцы, договор депонируют вместе с соглашением о разделе, подписанным всеми зарегистрированными владельцами, с заверенными подписями.
• Эта часть должна приходиться хотя бы на одного из продавцов, у которого есть право свободно владеть, пользоваться и распоряжаться ею.

Что дает депонирование

• Депонирование создает вещное обременение на недвижимость, очередность которого считается с даты депонирования. Если продаваемая часть входит в более крупный объект, зарегистрированный на продавца, обременение распространяется на весь зарегистрированный объект, пока у этой части не появится отдельная регистрация.
• До решения суда об исполнении в натуре или до выплаты убытков по закону обременение обеспечивает суммы, которые покупатель уплатил в счет цены, а по договору антипарохи – стоимость недвижимости, которая передается по нему.

Решение суда

Депонированный договор может быть исполнен в натуре по решению суда, если иск подан в пределах срока исковой давности по требованиям из нарушения договора.

Если письменный договор не депонирован или договор устный, суд все равно может вынести такое решение, если сочтет это справедливым и разумным, если не затронуты права третьих лиц по более ранним обременениям или запретам, если в договоре достаточно точно указаны стороны и объект и если недвижимость или объект, в который входит проданная часть, зарегистрирован на имя хотя бы одного продавца.

Вместо исполнения в натуре суд может присудить возмещение убытков. Тогда, если покупатель выполнил свои обязательства по договору, депонирование действует как ипотека в пользу покупателя на сумму убытков, с даты депонирования.

После решения суда

Лицо, получившее решение, должно в течение одного года с его даты обратиться в районный земельный отдел для регистрации недвижимости на свое имя и выполнить все нужные для этого действия. Иначе право на исполнение в натуре прекращается. По заявлению, поданному до истечения срока решения, суд может продлевать его каждый раз не более чем на год, если сочтет это справедливым и разумным.

Когда представлены решение суда и документы, нужные для регистрации, районный земельный отдел вносит записи независимо от обременений и запретов, которые идут после договора по очередности. Единственное исключение – обременение, созданное решением суда на расходы по отдельной регистрации проданной части.

Ипотека: договоры, депонированные до 12 декабря 2023 года

• Для договора, депонированного до 12 декабря 2023 года, если ипотека была депонирована раньше, покупатель может выплатить ипотечному кредитору на условиях погашения кредита часть долга, которая приходится на объект, и кредитор обязан принять ее в счет долга. Тогда договор покупателя получает приоритет перед этой ипотекой, даже если весь ипотечный долг не погашен.
• Для части более крупного объекта эта доля долга определяется долей стоимости части в стоимости всей заложенной недвижимости, без учета ограниченной общей собственности. Продавец устанавливает эти доли на основе градостроительного разрешения (planning permit) и депонирует их в районном земельном отделе до продажи любой части.
• Для договора, заключенного или депонированного до вступления закона 2011 года в силу, этот способ требует письменного согласия продавца и кредитора.

Ипотека: форма A с 12 декабря 2023 года

• С 12 декабря 2023 года, если единственные обременения на недвижимости – ранее депонированные ипотеки или договоры, а зарегистрированный владелец не находится под запретом, районный земельный отдел принимает договор только с формой A (Form A) или формой C (Form C).
• Форма A – письменное заявление каждого ипотечного кредитора и продавца, с которым покупатель знакомится под подпись; в ней указаны сумма и банковский счет продавца. В форме, установленной законом, это 95% суммы договора, включая аванс, полученный продавцом при подписании.
• Форма C – заявление покупателя о том, что он хочет депонировать договор без формы A.
• Когда покупатель, или продавец, если он получил аванс, вносит сумму по форме A на счет продавца, кредитор обязан ее принять. Приняв ее, кредитор обязан выдать покупателю подтверждение оплаты (форма B) и снять ипотеку с объекта.
• Директор Департамента земель и межевания может оштрафовать кредитора, который умышленно не выдает форму B или не снимает ипотеку, на сумму до 100 000 евро, после уведомления заказным письмом и пяти рабочих дней на ответ.
• После выдачи формы B недвижимость может быть переоформлена на покупателя в любом районном земельном отделе, независимо от обременений и запретов, которые идут после договора по очередности. Если кредитор не действует, а покупатель представляет форму B, подписанную кредитором и скрепленную его печатью, директор переоформляет недвижимость на покупателя на тех же условиях.

Обязанности продавца

• Прежде чем заложить недвижимость по договору, который покупатель не депонировал, продавец должен депонировать этот договор, если покупатель к этому времени выполнил свои обязательства по нему.
• В договор, заключенный после 12 декабря 2023 года, продавец должен включить справку о проверке недвижимости (Search Certificate), дата которой отличается от даты подписания не более чем на пять рабочих дней, в ту или другую сторону.
• Директор Департамента земель и межевания может оштрафовать продавца, который этого не сделал, на сумму до 10 000 евро, после уведомления заказным письмом и пяти рабочих дней на ответ.
• Продавец, который не депонировал договор до залога или не включил справку, совершает уголовное правонарушение: при осуждении ему грозит до двух лет лишения свободы, штраф до 5000 евро или и то и другое.

Уступка договора

• Покупатель может письменно уступить договор третьему лицу. Уступку, подписанную до депонирования договора и в пределах его шести месяцев, депонируют вместе с договором. Если договор уже депонирован, копию уступки подают в районный земельный отдел в течение шести месяцев с ее подписания. В обоих случаях прилагают справку об урегулировании налога на прирост капитала.
• Покупатель может уступить права по депонированному договору кредитору или другому лицу в обеспечение долга. Когда такая уступка в обеспечение депонирована, недвижимость нельзя переоформить, пока ее депонирование не отозвано или не аннулировано. Покупателю тогда нужно предварительное согласие обеспеченной стороны, чтобы отозвать депонирование договора, и такое же согласие, чтобы расторгнуть или уступить договор.
• Если покупатель не выполняет обеспеченное обязательство, обеспеченная сторона может подать иск об исполнении в натуре. Тогда суд постановляет зарегистрировать недвижимость на имя покупателя с одновременной регистрацией ипотеки на новый титул.
• Условие договора или уступки в обеспечение, заключенных после вступления закона в силу, которое запрещает их депонирование, недействительно.