Право аренды (leasehold) на Кипре

Обновлено: Октябрь 27, 2026

Право аренды на Кипре (leasehold) – это право арендатора по договору аренды недвижимости на срок более 15 лет, зарегистрированному в Департаменте земель и межевания (DLS). Регистрация дает арендатору вещное право на арендованное имущество.

Это право распространяется на другое связанное имущество арендодателя, например на деревья и виноградники на земле (статьи 22 и 23 Главы 224), и на все, что во время аренды будет посажено, сделано, построено или присоединено к арендованному имуществу.

Незарегистрированный договор аренды на срок более 15 лет вещного права арендатору не дает. Собственником имущества остается арендодатель.

Что дает право аренды

С учетом условий договора аренды право аренды можно передать или сдать в субаренду, и оно переходит к наследникам. Его можно заложить или обременить иначе, а также принудительно продать по закону, и условия договора аренды на такое обременение или принудительную продажу не влияют.

Законодательство

Договоры аренды недвижимости на срок более 15 лет могут быть зарегистрированы по Части IV «Регистрация договоров аренды» Закона о недвижимом имуществе (владение, регистрация и оценка), Глава 224.

Договор аренды недвижимости на срок более одного года действителен и подлежит исполнению, только если он заключен в письменной форме и подписан в конце каждым лицом, на которое он возлагает обязательства, или дееспособным лицом, надлежаще уполномоченным подписать его за такое лицо, в присутствии не менее двух дееспособных свидетелей, которые подписывают договор как свидетели (статья 77(1) Закона о договорах, Глава 149).

Регистрация и передача права аренды

Условия задает статья 65B Главы 224. Часть из них не действует или действует иначе для аренды государственного имущества и для аренды турецко-кипрского имущества, которую Опекун предоставляет перемещенным лицам для жилья или строительства собственного жилья.

Условия регистрации

С учетом этих исключений договор аренды регистрируется, только если:

договор аренды является действительным договором по статье 77(1) Закона о договорах
договор прямо предусматривает регистрацию аренды по статье 65B
на день подачи документов имущество зарегистрировано в Земельном реестре на имя арендодателя
если в аренду сдается только часть имущества, аренда не делит его так, что это противоречит статье 27 Главы 224, применяемой по аналогии, или Закону о регулировании улиц и строительства
если арендодатель владеет идеальной долей, зарегистрированные владельцы остальных долей участвуют в договоре как арендодатели, кроме случая, когда каждая остальная доля принадлежит арендатору и зарегистрирована на его имя
на арендодателя не наложен запрет (απαγόρευση); это не ограничивает лицо, которое закон уполномочивает сдавать в аренду имущество, зарегистрированное на имя лица под запретом
если имущество обременено, например ипотекой, лицо, в пользу которого действует обременение, дает письменное согласие, а при ипотеке согласие дает и каждый поручитель
договор устанавливает даты начала и окончания аренды; любая из них может зависеть от наступления определенного события, а начало может быть позже подписания. Договор может предусматривать возобновление на дальнейшие четко определенные сроки, но не бесконечное возобновление
пошлины за регистрацию аренды и выдачу свидетельства о ее регистрации уплачены
на дату подачи заявления оставшийся срок аренды вместе с периодами возобновления или продления, которые четко предусмотрены договором, составляет более 15 лет

Аренда покупателями, которым нужно разрешение

По Закону о приобретении недвижимости иностранцами (Глава 109) «иностранцу» (αλλοδαπός) нужно разрешение Совета министров, прежде чем он приобретет недвижимость на Кипре, в том числе по наследству. «Иностранец» в этом законе – лицо без кипрского гражданства, сюда входят иностранные компании и компании под контролем иностранцев, а траст в пользу иностранца приравнен к ним.

Кто не считается иностранцем

Иностранцами не считаются граждане ЕС и ЕЭЗ и компании, созданные по праву государства-члена ЕС, если их зарегистрированный офис, центральное управление или основное место деятельности находится в ЕС или ЕЭЗ.

Не считаются иностранцами иностранная жена гражданина Кипра, не разлученная с ним по решению суда, и лицо без кипрского гражданства, которое родилось на Кипре, когда там жили его родители, или чей отец родился на Кипре при том же условии, вместе с его иностранной женой на тех же условиях (см. разрешение на покупку недвижимости на Кипре иностранцем).

Когда аренда считается приобретением

Для иностранца аренда на срок более 33 лет считается приобретением недвижимости, как и аренда, которая может продлиться дольше 33 лет благодаря праву на продление или возобновление, которым одна сторона может воспользоваться в одностороннем порядке. Создание траста в пользу иностранца, который полностью или частично касается такой аренды, тоже считается приобретением.

Пока разрешение не выдано, даже действительный договор аренды не дает иностранцу права на приобретение, а любая регистрация в нарушение статьи 3 ничтожна.

Крупные участки

Если приобретение превышает площадь, строго необходимую для строительства жилья или помещения для профессиональной деятельности, и в любом случае превышает две скалы (σκάλα, мера площади), разрешение выдается на дополнительных условиях, которые устанавливают правила, изданные Советом министров и утвержденные Палатой представителей.

Для этих условий приобретением считается аренда, срок которой вместе с продлениями по праву одной стороны превышает 10 лет.

Заявление подается в Департамент земель и межевания по форме N.304. Перечень ниже взят из статьи 65B(2) Главы 224 и со страницы Департамента о регистрации аренды. Департамент требует, чтобы договор был оплачен гербовым сбором, только если хотя бы одна сторона подписала его до 1 января 2026 года.

договор аренды, подписанный арендодателем и арендатором, с заверенными подписями: закон говорит о копии, страница Департамента – об оригинале
свидетельство о регистрации (титул) арендуемого имущества или справку из Земельного реестра, подтверждающую регистрацию; для аренды государственного имущества или турецко-кипрского имущества для жилья перемещенного лица оно не нужно
если в аренду сдается только часть имущества, межевой план, который за плату выдает директор Департамента и на котором показана арендуемая часть
форму N313 (справку об урегулировании налогов; страница Департамента)
квитанцию муниципалитета или общинного совета об уплате всех налогов на имущество (страница Департамента)
подтверждение уплаты сборов за канализацию (страница Департамента)
подтверждение уплаты сборов за водоснабжение или справку о том, что имущество находится вне зоны органа водоснабжения (страница Департамента)
любой другой документ или сведения, которые директор обоснованно запросит

Когда условия выполнены и документы представлены, директор Департамента земель и межевания регистрирует аренду, уведомив другую сторону договора. Аренда вносится в Реестр регистрации аренды, и выдается свидетельство о регистрации.

Кроме аренды незарегистрированного государственного имущества и незарегистрированного турецко-кипрского имущества, которое Опекун сдает для жилья перемещенных лиц или для их самостоятельного строительства, отметка о регистрации делается напротив записи об имуществе в Земельном реестре и, когда это возможно, в его свидетельстве о регистрации (титуле).

Зарегистрированное право аренды можно передать или сдать в субаренду с учетом условий договора аренды. Передача или субаренда на срок более 15 лет дает новому владельцу вещное право только после регистрации в Департаменте земель и межевания; заявление о передаче подается по форме N.306. К ней по аналогии применяются условия регистрации аренды, кроме условия о регистрации в договоре и правила 15 лет.

Департамент не регистрирует передачу или субаренду, которую запрещает договор аренды. Если договор допускает ее только с письменного согласия арендодателя, а арендодатель отказывает или его местонахождение неизвестно, арендатор может обратиться в суд. После уведомления арендодателя, которое суд распорядится вручить или опубликовать, суд может распорядиться о регистрации без такого согласия.

После передачи

После передачи новый владелец получает право аренды на срок, оставшийся по первоначальному договору, и передачу можно зарегистрировать независимо от оставшегося срока. Субарендатор владеет им в течение срока субаренды. О каждой регистрации директор уведомляет собственника имущества, и регистрация не проводится, пока не уплачена пошлина за это уведомление.

Зарегистрированная аренда, а также зарегистрированная передача или субаренда права аренды считается передачей недвижимости для целей Закона об аннулировании мошеннических передач (Глава 62). Этот закон применяется по аналогии к самой сделке и к возникшему праву аренды так же, как к передаче недвижимости и к самой недвижимости.

Аренда строящихся зданий

При аренде здания, которое строится или будет построено, или при разделе земли копия договора аренды, представленная в районный отдел Департамента земель и межевания (District Lands Office) в течение шести месяцев после подписания, вносится в установленном порядке в книгу, которую ведут для этой цели. Тот, кто просит о внесении, получает свидетельство о нем.

Запись действует до регистрации аренды. Пока она действует, держатель свидетельства может требовать исполнения договора аренды в натуре по Законам о продаже недвижимости (исполнение в натуре) 2011 и 2012 годов с последующими изменениями, которые применяются к аренде так же, как к договору купли-продажи.

Продление срока аренды

Зарегистрированный договор аренды можно изменить последующим соглашением между арендодателем и арендатором. Соглашение об изменении можно подать в районный земельный отдел, который после уплаты установленных пошлин вносит его в запись о регистрации. Пока соглашение не подано и не внесено, вещное право арендатора оно не меняет.

Если право аренды сдано в субаренду или право аренды либо зарегистрированная субаренда обременены, например ипотекой или запретом, запись не вносится без письменного согласия субарендатора или лица, в пользу которого действует обременение, а при ипотеке и каждого поручителя.

Изменение срока или арендной платы

Соглашение, которое меняет основное условие, например срок аренды, арендную плату или арендуемое имущество, для всех целей закона считается новым договором аренды. Поэтому для более долгого срока нужен новый договор, который регистрируется так же, как первый. Договор может с самого начала предусматривать возобновление на дальнейшие четко определенные сроки, но не бесконечное возобновление.

Отмена аренды

Зарегистрированный договор аренды можно прекратить до истечения срока. Директор Департамента земель и межевания аннулирует регистрацию, только если ему представлено решение суда либо письменное согласие арендодателя, арендатора, каждого субарендатора и каждого лица, в пользу которого действует обременение, например ипотека или запрет, на право аренды или на зарегистрированную субаренду.

Обратиться в суд может любое заинтересованное лицо, и суд может предусмотреть компенсацию или иную защиту для субарендатора или держателя обременения.

Срок действия

Когда представлено удовлетворительное доказательство истечения срока аренды, директор Департамента земель и межевания аннулирует регистрацию аренды и каждой субаренды вместе со всеми связанными отметками и обременениями в книгах районного земельного отдела и на свидетельствах. Вещное право арендатора и любое обременение на него после этого прекращаются. Директор уведомляет заинтересованных лиц.

Часто задаваемые вопросы

Сколько стоит продление долгосрочной аренды (leasehold)?

Соглашение, которое меняет срок зарегистрированной аренды, этот договор не изменяет: закон считает его новым договором аренды. Договор может с самого начала предусматривать возобновление на дальнейшие четко определенные сроки.

Новый договор аренды регистрируется в Департаменте земель и межевания по форме N.304. Пошлина за регистрацию – доля рыночной стоимости права аренды, которую определяет директор: 0,5% между супругами и родственниками до третьей степени родства и 5% в остальных случаях, не менее 100 евро. По данным страницы Департамента, эти пошлины снижаются на 50%.

Арендатор или субарендатор может оспорить рыночную стоимость права аренды, которую определил директор. Тогда право аренды оценивают после осмотра на месте и сообщают результат не позднее трех месяцев с даты подачи заявления, а решение директора можно обжаловать в суде.

Аренда от родителя ребенку пошлиной не облагается. Свидетельство о регистрации стоит 20 евро. Департамент требует оплаты договора гербовым сбором, только если хотя бы одна сторона подписала его до 1 января 2026 года.

Является ли договор долгосрочной аренды (leasehold) рискованным?

Договор аренды на срок более 15 лет дает арендатору вещное право на имущество только после регистрации в Департаменте земель и межевания. Регистрация отмечается в записи об имуществе в Земельном реестре и, если возможно, на его титуле.

Во время зарегистрированной аренды собственник не вправе без письменного согласия арендатора устанавливать на имущество сервитут, которым можно пользоваться в период аренды или в период возобновления или продления, предусмотренный договором. Если право аренды сдано в субаренду и сервитутом можно пользоваться до окончания субаренды, нужно и письменное согласие субарендатора.

Право арендатора подчиняется условиям договора аренды.

Трудно ли продать недвижимость, находящуюся в долгосрочной аренде (leasehold)?

Арендатор может продать зарегистрированное право аренды, зарегистрировав его передачу в Департаменте земель и межевания по форме N.306; публичный аукцион для этого не нужен. Покупатель получает право аренды на срок, оставшийся по договору.

Департамент не регистрирует передачу, которую запрещает договор аренды. Если договор допускает передачу только с письменного согласия арендодателя, а арендодатель отказывает или его местонахождение неизвестно, арендатор может обратиться в суд.

После уведомления арендодателя, которое суд распорядится вручить или опубликовать, суд может распорядиться о регистрации без такого согласия.

При продаже, кроме продажи от родителя ребенку, Департамент взимает 5% от цены продажи или от рыночной стоимости права аренды, в зависимости от того, какую сумму утвердит директор.

Покупатель может оспорить рыночную стоимость права аренды, которую определил директор: право аренды оценивают после осмотра на месте, результат сообщают не позднее трех месяцев с даты принятия передачи, а решение директора можно обжаловать в суде.

При обмене права аренды каждая сторона платит 50 евро. Если право аренды завещано лицу, которое не является законным наследником, взимается 5% от его рыночной стоимости на день смерти завещателя, а для ребенка, супруга или родственника завещателя до третьей степени родства – 50 евро за каждую регистрацию.

Каковы недостатки приобретения недвижимости, находящейся в долгосрочной аренде (leasehold)?

Право аренды заканчивается вместе с арендой. Когда представлено удовлетворительное доказательство истечения срока аренды, директор Департамента земель и межевания аннулирует регистрацию, и вещное право арендатора прекращается.

Право арендатора подчиняется условиям договора, который может запретить передачу или субаренду либо допускать их только с письменного согласия арендодателя.

Если арендодатель отказывает или его местонахождение неизвестно, арендатор может обратиться в суд. После уведомления арендодателя, которое суд распорядится вручить или опубликовать, суд может распорядиться о регистрации.

Налоги и сборы, которые закон возлагает на собственника, несет арендодатель, а он с учетом договора может потребовать их возмещения от арендатора или зарегистрированного субарендатора.

Что значит купить долгосрочную аренду (leasehold)?

Это значит приобрести зарегистрированное вещное право арендатора на имущество на срок, оставшийся по договору, через передачу, зарегистрированную в Департаменте земель и межевания. Собственником остается арендодатель.

С учетом условий договора право аренды можно передать или сдать в субаренду, и оно переходит к наследникам. Его можно заложить.

Правило 15 лет действует при первой регистрации договора: договор регистрируется, только если на дату подачи заявления оставшийся срок вместе с четко предусмотренными периодами возобновления или продления составляет более 15 лет. Передачу покупателю можно зарегистрировать независимо от оставшегося срока (статья 65E Главы 224).

Что означает понятие «владение арендой» – tenure leasehold?

Tenure – слово, которым английское название Главы 224, Закона о недвижимом имуществе (владение, регистрация и оценка), передает греческое διακατοχή (владение). Leasehold tenure – это владение имуществом по договору аренды.

На Кипре договор аренды на срок более 15 лет, зарегистрированный в Департаменте земель и межевания, дает арендатору вещное право на имущество, а собственником остается арендодатель.

Зачем кому-то покупать недвижимость, находящуюся в долгосрочной аренде (leasehold)?

Зарегистрированное право аренды дает арендатору вещное право на имущество на срок аренды без покупки земли. С учетом договора его можно передать или сдать в субаренду. Заложить его можно по закону, и условия договора на это не влияют.

Во время аренды арендатор наравне с арендодателем вправе принимать любые меры, в суде и вне суда, чтобы защитить или улучшить имущество и использовать его в рамках назначения, которое предусматривает или разумно подразумевает договор.

Во время зарегистрированной субаренды субарендатор имеет те же полномочия наравне с арендодателем и арендатором в рамках использования, которое предусматривает или разумно подразумевает договор.