Сервитут на земельный участок

Обновлено: Октябрь 19, 2026

Сервитут – это право лица на недвижимость, которая принадлежит другому, например право проходить через участок соседа к дороге или проложить через него водопровод. Сервитут дает право на чужую недвижимость, а не право собственности на нее. Для сделок с недвижимостью на Кипре это важно: сервитут, приобретенный по закону, остается за объектом при смене владельца.

По терминологии Департамента земель и межевания (DLS) недвижимость, обремененная сервитутом, – это служащий объект, а недвижимость, в пользу которой он установлен, – господствующий объект. Личный сервитут принадлежит конкретному лицу, а не тому, кто владеет объектом в данный момент (о видах сервитутов – ниже).

Законодательство

Сервитуты на Кипре регулирует Закон о недвижимом имуществе (владение, регистрация и оценка), гл. 224 (Cap. 224). Статья 11 перечисляет способы приобрести сервитут, а статья 11A дает владельцу участка без нормального доступа право требовать проезда.

Статья 12 касается того, к чему относится сервитут и как он прекращается, статья 13 – подсчета 30-летних сроков, а статья 14 – переноса проезда, канала, трубы или другого подобного права. Статья 55 касается записи сервитута в Земельный реестр и в титул.

Департамент земель и межевания описывает свои процедуры по сервитутам в Хартии гражданина (издание 2011 года, PDF, на английском). Действующие формы и сборы указаны на странице заявлений DLS.

Регистрация и проверка перед покупкой

Право проезда или другой сервитут, предоставленный собственником, приобретается только после надлежащей регистрации предоставления в книгах районного отдела Департамента земель и межевания (District Lands Office). Любое заинтересованное лицо может подать заявление о записи сервитута в Земельный реестр и в свидетельство о регистрации (титул) участка, который он обременяет или которому служит.

Проверка объекта перед покупкой

Покупатель сначала смотрит титул и Земельный реестр, но там может быть видно не все. Право, которым лицо или те, от кого оно получило свое требование, пользовались без перерыва полные 30 лет, приобретается самим пользованием, кроме имущества Республики и имущества, перешедшего к Республике.

Статья 55 записывает право по заявлению заинтересованного лица. Письменное разрешение собственника делает пользование законным по статье 11(2), но само по себе не создает сервитут по статье 11(1). Стоит осмотреть участок: нет ли через него дорожек, проездов, труб или каналов.

Виды сервитутов

Департамент земель и межевания делит сервитуты на два вида:

Предиальный сервитут (в Хартии гражданина: actual property easement): право на чужой участок принадлежит тому, кто в данный момент владеет определенным объектом, поэтому оно переходит вместе с объектом к каждому новому владельцу.
Личный сервитут (в Хартии: individual easement): право принадлежит конкретному лицу. Пожизненное пользование (узуфрукт) DLS регистрирует по заявлению о личном сервитуте.

По Cap. 224 недвижимое имущество включает и привилегии, сервитуты и другие права, которые относятся или считаются относящимися к земле, зданию или другому сооружению.

Получение сервитута

Статья 11(1) Cap. 224 перечисляет единственные способы приобрести право проезда, сервитут или любое другое право либо преимущество на чужую недвижимость:

По предоставлению собственником в письменной форме: оно действует только после регистрации в районном земельном отделе (документы указаны ниже).
По оговорке при передаче: собственник, передающий объект, может письменно оставить за собой право на него, например право проживания (ниже).
По праву проезда для участка без нормального доступа по статье 11A (ниже).
По 30-летнему пользованию: право, которым лицо или те, от кого оно получило свое требование, пользовались без перерыва полные 30 лет. Этот способ не применяется к имуществу Республики и к имуществу, перешедшему к Республике.
По решению суда, признавшему право.
По фирману или иному действительному документу, составленному до 4 июня 1878 года и применяемому с момента составления.
По Закону о принудительном отчуждении 1962 года или закону, который его изменяет или заменяет.
По решению директора Департамента земель и межевания, обеспечивающему проезд к окруженному участку, который возник при разделе и распределении по статье 29.

Предоставление и оговорка: что требует DLS

Для права проезда DLS запрашивает заявление, подписанное получателем права, форму N.251A, подписанную зарегистрированным собственником обременяемого объекта, план, подписанный обеими сторонами с заверенными подписями, и письменное согласие всех, у кого есть интерес в объекте, например ипотечного кредитора.
Для личного сервитута или пожизненного пользования нужны форма Δ.Ε.306, подписанная зарегистрированным собственником, и заявление, подписанное выгодоприобретателем, с заверенными подписями и письменным согласием всех, у кого есть интерес в объекте, например ипотечного кредитора.
Если совладелец предоставляет право проживания в своей доле, а соглашение о разделе не подано, DLS принимает заявление только с чертежами дома в разрезе (sectional views), подписанными всеми собственниками, и письменным согласием остальных совладельцев. Если на участке один дом, подписывают все совладельцы.
Оговорка вносится в форму передачи N.270, подписанную обеими сторонами, а право записывается при регистрации передачи.
Если передающему принадлежит только доля, DLS отклоняет оговорку о праве проживания, пока все совладельцы остальных долей не предоставят такое же право по форме N.251A. Если при передаче доли объект был разделен, для части, где будет осуществляться право, нужно согласие совладельца.

Право проезда для участка без нормального доступа

Если участок окружен так, что у него нет необходимого доступа к дороге общего пользования, или доступ недостаточен для нормального использования, застройки или эксплуатации, владелец может требовать права проезда через соседние участки за разумную компенсацию. Право может включать отвод воды, стоков или других жидкостей по каналам, трубам или любым другим подходящим способом.

Кто решает и когда проезд не положен

Направление проезда, объем права и компенсацию определяет директор Департамента земель и межевания после уведомления всех заинтересованных лиц. Соседи не обязаны давать проезд, если связь участка с дорогой прекратилась из-за добровольного действия или бездействия самого владельца. Если уведомленное лицо не явилось на выездную проверку, директор может действовать без него.

Если доступ пропал из-за отчуждения части участка, проезд обязан дать владелец той части, через которую он шел раньше. То же действует при отчуждении одного из нескольких объектов одного владельца. Статья 11A не применяется к государственной земле любого вида без специального решения Совета министров и на его условиях.

Как подать заявление

Владелец вручает уведомление по форме N.283 с кадастровым планом собственникам участков, через которые пройдет проезд: двойным заказным письмом или лично в присутствии хотя бы одного свидетеля. Свидетель не нужен, если уведомление получает государственный орган. Для собственника, постоянно живущего за границей, DLS запрашивает форму N128A со справкой председателя общины.
В течение 60 дней после вручения владелец подает в районный земельный отдел форму N.284 с оригиналом утвержденного кадастрового плана, аффидевитом перед регистратором с приложениями, формой N.283 и почтовыми квитанциями. После 60 дней заявление не принимается, и уведомления нужно вручать заново.
Все заинтересованные лица получают уведомление о выездной проверке не менее чем за семь дней. Сотрудник районного земельного отдела (Land Officer) пытается добиться соглашения сторон. Если это не удается, решает директор, а несогласное заинтересованное лицо может обжаловать решение в суде.
Решение директора предлагает владельцу внести компенсацию в Департамент земель и межевания в срок от 30 до 60 дней.

Как сервитут прекращается или меняется

По Cap. 224 и процедурам DLS сервитут может прекратиться четырьмя способами:

Отказ: держатель может отказаться от сервитута письменным уведомлением в районный земельный отдел по месту нахождения объекта. Согласие собственника обремененного объекта не требуется. Если собственный объект держателя обременен, например ипотекой, для исключения сервитута из записей DLS нужно письменное согласие лица, в пользу которого действует это обременение.
30 лет без пользования: сервитут, которым не пользовались полные 30 лет без перерыва, считается погашенным.
Отмена права проезда: если открылась дорога общего пользования или другой доступ либо право проезда больше не нужно по другой причине, собственник обремененного или господствующего объекта может подать заявление об отмене в любой районный земельный отдел.
DLS запрашивает письменное согласие держателя права. Без него заявление рассматривается после выездной проверки, если господствующий объект теперь обслуживает дорога общего пользования или другой проезд так же и в том же объеме.
Директор изучает дело, решает, отменять ли право, и уведомляет всех заинтересованных лиц; решение можно обжаловать. Если директор решил отменить право, оно отменяется через 30 дней после уведомления о решении. Если заявлено требование о компенсации, директор определяет причитающуюся компенсацию с учетом обстоятельств дела и срока пользования правом и не отменяет право до ее выплаты.
Снятие личного сервитута: заявление о снятии личного сервитута или пожизненного пользования подает выгодоприобретатель, а после его смерти – зарегистрированный собственник, который предоставил сервитут.

Перенос права проезда

По заявлению собственника любого из участков по форме N.252A директор Департамента земель и межевания может определить или изменить место или направление проезда, канала, трубы или другого подобного права. Все заинтересованные лица получают уведомление за 30 дней. Изменение проводится так, чтобы ни один из участков не пострадал больше прежнего. При неявке уведомленного собственника директор может действовать без него.

Часто задаваемые вопросы

Может ли владелец недвижимости заблокировать сервитут?

Сервитут, приобретенный одним из способов, перечисленных в Cap. 224, считается принадлежностью объекта и входит в каждую сделку с ним, поэтому продажа его не прекращает.

Собственник любого из объектов может подать заявление директору DLS, чтобы определить или изменить место или направление проезда так, чтобы ни один объект не пострадал больше прежнего.

Право проезда, которое больше не нужно, например потому что другой объект теперь выходит на дорогу общего пользования, можно отменить по заявлению.

Как снять сервитут со своей собственности?

Сервитут прекращается, если держатель отказался от него письменным уведомлением в районный земельный отдел или если им не пользовались полные 30 лет без перерыва.

Согласие собственника обремененного объекта на отказ не нужно. Если объект держателя обременен, например ипотекой, DLS исключает сервитут из записей только с письменного согласия лица, в пользу которого действует обременение.

Право проезда, которое больше не нужно, например из-за новой дороги или другого доступа, может быть отменено по заявлению собственника любого из объектов. Директор решает после проверки. Решение можно обжаловать; если директор решил отменить право, оно отменяется через 30 дней после уведомления, а при компенсации – не раньше ее выплаты.

Личный сервитут или пожизненное пользование снимается по заявлению выгодоприобретателя, а после его смерти – зарегистрированного собственника, который его предоставил.

Как сервитут влияет на вас и вашу собственность?

Если ваш объект обременен сервитутом, держатель может пользоваться им так, как описано в сервитуте, например проходить через участок или проложить через него трубу. Сервитут, приобретенный по Cap. 224, остается за объектом при продаже.

Зарегистрированный сервитут записан в Земельном реестре и в титулах объектов, к которым он относится, поэтому покупатель может увидеть его до покупки. Право, приобретенное 30-летним пользованием, может быть еще не записано.

Как найти информацию о сервитуте на объект недвижимости?

Зарегистрированный сервитут записан в Земельном реестре и в свидетельстве о регистрации (титуле) каждого объекта, к которому он относится, поэтому начинать стоит с титула. Земельный реестр ведется в районном земельном отделе.

Директор DLS за установленную плату дает сведения из реестров заинтересованным лицам. К ним относятся собственник, держатель права на объект, лицо, убедившее директора, что оно – будущий покупатель или ипотечный кредитор по объекту, и юрист, которому кто-то из них подтвержденно это поручил.

Право, приобретенное 30-летним пользованием, записывается по заявлению заинтересованного лица, поэтому в титуле его может не быть. Стоит осмотреть участок: нет ли через него дорожек, проездов, труб или каналов.

Какой самый распространенный вид сервитута?

Cap. 224 подробно регулирует право проезда, а DLS ведет по нему отдельные процедуры. Статья 11A позволяет владельцу участка без нормального доступа потребовать его, а статья 12(3) – отменить ненужное право проезда. Статья 14 позволяет директору перенести его маршрут.

У DLS есть отдельные заявления, чтобы предоставить право проезда, приобрести его принудительно, определить или изменить его место и отменить его. Отдельные заявления есть и для личного сервитута, например пожизненного пользования.