Право удержания (lien) на Кипре
Право удержания (lien) – это право удерживать вещи или иное имущество, принадлежащие другому лицу, в обеспечение денег, которые это лицо должно. В греческом тексте гл. 149 и Закона о продаже товаров оно называется «δικαίωμα επίσχεσης». Закон о договорах, гл. 149, дает его некоторым лицам, у которых находятся вещи или имущество другого лица, а Закон о продаже товаров 1994 года – неоплаченному продавцу товаров.
У английского слова lien в праве недвижимости есть второе значение. Статья 12 Закона о передаче и ипотеке недвижимого имущества 1965 года определяет обременение недвижимости как прямое требование, право обременения («δικαίωμα επιβαρύνσεως», lien) или обязательство в отношении нее, существующее на основании любого действующего закона.
Ипотека входит в перечень обременений этого закона, а статья 5 Закона 81(I)/2011 делает обременением и депонированный договор купли-продажи.
Законодательство
- Закон о договорах, гл. 149
- Закон о продаже товаров 1994 года (Закон 10(I)/1994)
- Закон о передаче и ипотеке недвижимого имущества 1965 года (Закон 9/1965)
- Закон о продаже недвижимого имущества (исполнение в натуре) 2011 года (Закон 81(I)/2011)
Виды права удержания на Кипре
Закон о договорах, гл. 149, предоставляет право удержания в следующих случаях, если условие договора не предусматривает иное:
- Банкиры, торговые агенты (factors) и владельцы пристаней (wharfingers) могут удерживать любые переданные им для определенной цели товары (bailment) в обеспечение общего сальдо по счету (статья 129)
- Другие лица могут удерживать переданные им для определенной цели товары в обеспечение такого сальдо только на основании прямо выраженного условия договора (статья 129)
- Лицо, которому товары переданы для определенной цели (bailee), если в соответствии с этой целью оно оказало услугу, требующую труда или умения в отношении товаров, может удерживать их до получения причитающегося вознаграждения за эту услугу (статья 128)
- Агент может удерживать полученное им имущество принципала, движимое или недвижимое, включая документы, пока ему не выплатят все суммы, причитающиеся в виде комиссии или за расходы и услуги, связанные с этим имуществом, или не дадут отчет об этих суммах (статья 181)
По Закону о продаже товаров 1994 года продавец считается неоплаченным, если цена не уплачена или не предложена полностью либо если переводной вексель или другой оборотный документ принят как условный платеж, а условие не выполнено из-за отказа в оплате или акцепте документа или по другой причине.
С учетом остальных положений закона неоплаченный продавец, у которого еще находятся товары, вправе удерживать их до уплаты или предложения цены в следующих случаях:
- Товары проданы без какого-либо условия о кредите
- Товары проданы в кредит, но срок кредита истек
- Покупатель объявлен банкротом
Как прекращается право удержания?
Право удержания неоплаченного продавца по Закону о продаже товаров действует до уплаты или предложения цены. Статья 50 называет три случая, в которых продавец теряет его раньше: когда передает товары перевозчику или другому лицу (bailee) для отправки покупателю, не оставив за собой право распоряжения ими; когда покупатель или его агент законно получает владение товарами; когда продавец отказывается от этого права.
Судебное решение о взыскании цены само по себе не прекращает право удержания. Право может прекратиться и по другим правилам закона. Одно из них – статья 54: если товарораспорядительный документ на товары выдан или законно передан лицу как покупателю или собственнику, а это лицо передает его по договору продажи тому, кто получает его добросовестно и за встречное предоставление, право удержания прекращается.
Обременения недвижимости на Кипре
Покупателю недвижимости на Кипре важно, что зарегистрировано в отношении объекта в районном отделе Департамента земель и межевания (DLS) (District Lands Office). Первое приложение к Закону 9/1965 перечисляет обременения и запреты, не ограничивая общее определение статьи 12. Среди них:
- ипотека
- регистрация судебного решения против собственника, так называемое мемо (memo)
- договор купли-продажи, депонированный в районном земельном отделе, который статья 5 Закона 81(I)/2011, Закона об исполнении в натуре, делает обременением
- промежуточный судебный приказ, депонированный в районном земельном отделе, который запрещает собственнику отчуждать имущество (запрет)
По статье 12 ничто из этого не является обременением или запретом, пока о нем не уведомлен районный земельный отдел или пока документ о нем не подан, не зарегистрирован, не представлен или не депонирован там с соблюдением всех формальностей и с оплатой сборов.
Последствия для продажи
Статья 12 Закона 9/1965 устанавливает: если недвижимость обременена или ее собственник находится под запретом, районный земельный отдел не принимает декларацию о ее передаче или ипотеке, кроме случаев, предусмотренных статьями 29 и 31.
Обе статьи касаются ипотеки. Статья 29 позволяет собственнику уже заложенной недвижимости установить последующую ипотеку, но только такую, которая охватывает всю недвижимость по существующей ипотеке и никакую другую. Новый кредитор подписывает подтверждение, что знает о существующей ипотеке и всех ее данных.
Статья 31 разрешает собственнику передать заложенную недвижимость вместе с ипотекой, если договор ипотеки не содержит условия об обратном; новый собственник подписывает подтверждение, что знает об ипотеке и всех ее данных. Если договор ипотеки запрещает передачу, требуется письменное согласие кредитора и поручителей.
Депонированные договоры и другие обременения
Статья 5(5) Закона 81(I)/2011 применяет часть 1 статей 29 и 31 к депонированному договору купли-продажи так, как если бы депонирование создало ипотеку, с соответствующими изменениями. Исключение – договор на весь интерес в продаваемой недвижимости, депонированный до вступления этого закона в силу, если покупатель не дал согласия.
Иное обременение, например мемо, и любой запрет по-прежнему препятствуют передаче по статье 12, если другие положения не допускают иное.
Продажа с внесением цены
Одно из таких положений – статья 12A. Она позволяет собственнику недвижимости, которая обременена или в отношении которой действует промежуточный судебный приказ о запрете отчуждения, продать ее по декларации о продаже, внеся всю цену в районный земельный отдел.
Отдел принимает декларацию, если цена не ниже рыночной стоимости, которую по заявлению собственника, врученному лицам, в пользу которых действует обременение или приказ, установил окружной суд района, где находится недвижимость.
Второе условие – отдел не получил письменного уведомления об апелляции на это решение. Если он получил письменное уведомление о заявлении о пересмотре этой стоимости, он не принимает декларацию о продаже, пока суд не вынесет решение по заявлению. Внесенная сумма выплачивается держателям обременений в порядке очередности.
Как проверить объект
DLS выдает справку о результатах поиска (search certificate) по недвижимости конкретного собственника с обременениями и запретами или без них. Подать заявление может собственник, а также заинтересованное лицо по статье 51A гл. 224, в том числе лицо, которое убедит директора DLS, что является потенциальным покупателем.
Когда долг по судебному решению погашен и решение исполнено, кредитор обязан снять мемо, письменно уведомив DLS по форме N.58.