Субаренда на Кипре
Субаренда – это когда арендатор сдает все арендованное помещение или его часть другому лицу, субарендатору. Для субарендатора арендатор становится арендодателем, и при этом он по-прежнему связан договором аренды с владельцем.
Договор субаренды – отдельный договор, и к нему применяется договорное право. Закон о контроле за арендной платой применяется только тогда, когда помещение подпадает под этот закон, а арендатор отвечает его определению арендатора (см. ниже). Смотрите недвижимость в аренду на Кипре.
Законодательство
- Закон о договорах (гл. 149): договор аренды и договор субаренды – это договоры по этому закону
- Закон о контроле за арендной платой 1983 года (Закон 23/1983): жилье и магазины в контролируемых районах, в зданиях, завершенных до 31 декабря 1999 года включительно, если арендатор отвечает определению арендатора в этом законе
Когда арендатор может сдавать в субаренду
- Сначала прочитайте договор аренды: он может запрещать субаренду или разрешать ее только с согласия владельца.
- Если договор запрещает субаренду или требует согласия владельца, а согласия нет, субаренда нарушает договор аренды. Тогда владелец может требовать возмещения убытков, которые вытекают из нарушения при обычном ходе вещей или о которых обе стороны при заключении договора знали как о возможном последствии нарушения.
Субаренда не освобождает арендатора от договора аренды: арендатор по-прежнему обязан исполнять его перед владельцем. Кто ремонтирует ущерб, причиненный субарендатором, решает пункт договора аренды о ремонте.
По Закону о контроле за арендной платой, с учетом обязанностей владельца по ремонту, предусмотренных той же статьей, статутный арендатор обязан защищать помещение от ущерба, который могут причинить он сам, жильцы, его представители или гости, и обязан без промедления устранять такой ущерб.
Прежде чем сдавать в субаренду свой дом или другое помещение
- Прочитайте договор аренды и проверьте, не запрещает ли он субаренду и не требует ли согласия владельца.
- Если согласие нужно, получите его письменно до того, как субарендатор въедет.
- Составьте договор субаренды, который не противоречит вашему договору аренды с владельцем.
- Форма: договор аренды или субаренды сроком более одного года действителен и подлежит исполнению, только если он составлен письменно и подписан в конце каждым лицом, на которое он возлагает обязательства, или дееспособным лицом с надлежащими полномочиями подписать за него, в присутствии не менее двух дееспособных свидетелей, которые подписывают его как свидетели.
- Налоги: арендная плата от субарендатора входит в доходы, с которых взимается подоходный налог, как для налоговых резидентов Кипра, так и для нерезидентов.
- Практические советы, а не правила закона: проверьте, что покрывает страховка жилья, когда в помещении живет другой человек, и до въезда субарендатора зафиксируйте состояние помещения на фотографиях с датой.
Субаренда по Закону о контроле за арендной платой
- Закон о контроле за арендной платой распространяется на жилье и магазины в зданиях, завершенных до 31 декабря 1999 года включительно, если они находятся в районе, который Совет министров объявил контролируемым указом, опубликованным в Официальной газете Республики. Указ может касаться жилья и магазинов вместе или только одного из двух.
- Закон не распространяется, среди прочего, на меблированные дома и квартиры, сданные менее чем на шесть месяцев, на гостиницы, гостиничные единицы и туристическое жилье.
- Закон защищает только арендатора в смысле закона: лицо или компанию, которые обычно проживают на Кипре или имеют там место нахождения. В тексте закона на CyLaw это определение не включает лиц, не являющихся гражданами Республики, кроме супруга или супруги гражданина, и компании под контролем иностранцев. Как это применяется к гражданам ЕС, – вопрос к юристу.
- Статутный арендатор (θέσμιος ενοικιαστής) – это арендатор в смысле закона, который продолжает занимать помещение после того, как первая аренда истекла или прекращена. Определение включает любого субарендатора и любое другое лицо, получившее право владения от арендатора или субарендатора, на тех же условиях.
Когда Суд по контролю за арендой может выселить арендатора
Там, где действует Закон о контроле за арендной платой, Суд по контролю за арендой может выселить арендатора по основаниям, которые перечислены в законе. Два из них касаются самой субаренды, и каждое действует, если суд считает выселение разумным:
- арендатор нарушил прямой запрет субаренды в договоре аренды;
- арендатор получает, прямо или косвенно, от приема жильцов, субаренды или иной передачи владения всем помещением или его частью прибыль, неразумно несоразмерную арендной плате, которую платит сам.
Отдельное основание касается арендатора или любого, кто занимает помещение через арендатора, если его поведение создавало неудобства или постоянное беспокойство людям в том же или соседнем здании или если он признан виновным в том, что способствовал использованию помещения в незаконных или аморальных целях или допустил такое использование.
Вынося такое решение, суд может приостановить его исполнение или отложить дату освобождения помещения не более чем на один год или на другой срок, о котором договорились стороны. Условие – арендатор уплачивает все законно причитающиеся с него суммы, в том числе те, которые могут причитаться позже. Суд может установить и другие условия, которые сочтет уместными.
Что происходит с субарендатором
Постановление против арендатора распространяется на субарендатора только тогда, когда суд убежден, что договор аренды запрещал арендатору субаренду или что субарендатор использовал жилье или магазин в незаконных или аморальных целях. В каждом постановлении должно быть указано, применяется ли оно к субарендаторам.
Субарендатор, на которого постановление не распространяется и который остается в помещении после вручения ему уведомления о постановлении, становится статутным арендатором владельца в отношении жилья или магазина, которые он снимал, и связан ограничительными условиями договора аренды между владельцем и арендатором.
Вне сферы Закона о контроле за арендной платой субаренду регулируют договор аренды и Закон о договорах.