Получение ипотечного кредита на Кипре
В 2026 году Eurobank предлагает индивидуальные ипотечные продукты для инвесторов-нерезидентов, в то время как большинство кипрских банков ограничивают ипотечное кредитование постоянными резидентами.
Согласно статистике Центрального банка Кипра, средняя процентная ставка в ноябре 2025 года составляла 3,86% (последние доступные данные).
Данное руководство содержит обзор требований, процедур и советов, которые помогут вам получить оптимальный ипотечный кредит для покупки недвижимости на Кипре.
Ипотека – это кредит на покупку земли, дома, квартиры или другой недвижимости. В ипотеке участвуют две стороны: кредитор или поставщик ипотечного кредита и заемщик, который покупает недвижимость.
Заемщик выплачивает кредит регулярными платежами, сумма которых составляет основной долг плюс проценты. Недвижимость выступает в качестве обеспечения или залога по кредиту.
Особенности кипрской ипотеки
- По состоянию на ноябрь 2025 года средняя процентная ставка по ипотеке составляла 3,86% (источник: Центральный банк Кипра).
- В 2026 году процентные ставки по ипотечным кредитам с переменной ставкой стабилизировались на уровне 4,15–4,75%, при этом для энергоэффективных «зеленых» домов предоставляются скидки в размере примерно 0,10–0,25%.
- Основным законодательным актом является "Закон о недвижимом имуществе (Передача и Ипотека)" 9/65.
- Ипотека регистрируется в Департаменте земельных ресурсов и кадастра (DLS).
- Банк Кипра является крупнейшим поставщиком жилищных кредитов, его доля на рынке составляет около 40 %.
Правила получения ипотеки и требования к месту жительства
Получение ипотечного кредита для резидентов (ЕС и не ЕС)
Если вы живете и работаете на Кипре (налоговый резидент), вы имеете доступ к полному спектру ипотечных продуктов всех крупных кипрских банков, независимо от вашего гражданства.
Право на получение кредита для резидентов:
- Граждане ЕС: Должны предоставить свидетельство о регистрации (Yellow Slip).
- Граждане стран, не входящих в ЕС: Должны предоставить действующий вид на жительство (Pink Slip или категория F/6.2).
Резиденты, как правило, имеют право на более высокие лимиты финансирования (до 80% от стоимости залога) и более длительные сроки погашения.
Найдите подходящую недвижимость на Кипре и подайте заявление в банк на получение ипотечного кредита. Банку потребуется подтверждение достаточного дохода как гарантия, что вы сможете регулярно выплачивать ипотеку.
Обратите внимание, что стоимость недвижимости должна быть достаточной, чтобы покрыть сумму ипотеки.
Ипотека для нерезидентов и инвесторов
Для получения ипотеки на Кипре не обязательно быть резидентом. Однако варианты финансирования для нерезидентов, включая граждан ЕС и не входящих в ЕС стран, проживающих за границей, являются специализированными и в основном предлагаются Eurobank Cyprus.
Ключевые условия для нерезидентов:
- Кредитор: В настоящее время Eurobank является основным банком, финансирующим заявителей-нерезидентов для инвестиций в «дома для отдыха» и «сдачу в аренду». Обратите внимание, что розничные ипотечные кредиты Bank of Cyprus в настоящее время доступны только постоянным резидентам.
- Первоначальный взнос: Банки требуют более высокого личного взноса. Обычно вы можете взять в кредит до 60-70% от стоимости недвижимости, что означает, что вам потребуется первоначальный взнос в размере не менее 30-40%.
- Срок погашения: Максимальный возраст погашения строго ограничен 65 годами, что может сократить срок кредита по сравнению с кредитами для резидентов.
- Фактор гражданства: Ваше гражданство не влияет на процентную ставку по ипотеке.
- Необходимые документы: Нерезиденты должны пройти строгую проверку на предмет отмывания денег. Для подтверждения дохода за границей вам потребуется предоставить налоговые декларации из страны вашего проживания, подтверждение занятости/владения бизнесом, а также выписки с банковских счетов за 3-6 месяцев.
Вы найдете недвижимость и подадите заявку на ипотеку в банк. Банку потребуется подтверждение достаточного дохода. Банк хочет убедиться, что вы сможете погашать ипотеку регулярными платежами.
Обратите внимание, что стоимость недвижимости должна быть достаточной для покрытия суммы ипотеки.
Выбор банка для получения ипотечного кредита на покупку недвижимости
Покупка недвижимости и получение ипотечного кредита – одни из главных жизненных решений. Поэтому вы должны взвесить все возможные варианты и быть уверенным в том, как вы поступите.
Чтобы принять взвешенное решение, примите во внимание следующее:
- Ваш бюджет и сбережения на первоначальный взнос. Финансовые консультанты, репортажи CNN и другие источники утверждают, что ежемесячные расходы на жилье в идеале не должны превышать 28 % от вашего ежемесячного дохода. В большинстве банков есть ипотечный калькулятор, с которого можно начать, чтобы определить, какую сумму ипотеки вы можете себе позволить.
- Займитесь самообразованием. Проведите исследование и узнайте о распространенных видах ипотеки и условиях кредитования. Будьте хорошо информированным заемщиком.
- Сравните поставщиков ипотечных кредитов. Вы можете проверить ставки, условия кредитования, требования к первоначальному взносу, сервис, комиссии кредитора и расходы на закрытие сделки. Обратитесь к родственникам и друзьям за рекомендациями.
- Изучите сайты компаний, предоставляющих ипотечные кредиты, и пообщайтесь с ними лично. Задайте вопросы об их кредитных продуктах, о том, как они общаются с клиентами и как они относятся к клиентам в ваших конкретных обстоятельствах (например, к самозанятым, заемщикам на первое жилье и т. д.).
- Выберите лучшего ипотечного кредитора для вашей ситуации. Вы должны чувствовать себя комфортно с их условиями и быть уверенными в том, что они будут поддерживать вас во время процесса, говорит Тейлор Сторк, главный операционный директор ипотечной компании застройщиков в США.
Кипрские банки предоставляющие ипотечные кредиты
Крупнейшие банки предоставляют ипотечные кредиты как резидентам, так и экспатам.
К основным банкам Кипра относятся следующие:
- Bank of Cyprus (Банк Кипра): Лидер рынка с долей около 40%. Лучший вариант для резидентов и покупателей, разбирающихся в технологиях, предлагающий предварительное одобрение в течение 24 часов через свою платформу «Цифровое жилищное кредитование». Предлагает конкурентоспособный «Зеленый жилищный кредит», но ограничивает кредитование постоянными резидентами.
- Eurobank: Идеальный выбор для нерезидентов, ищущих кредиты на покупку дома для отдыха или инвестиционные кредиты. Для резидентов выделяется программа «Мои вознаграждения за дом», которая предоставляет значительные бонусы за лояльность в виде возврата части потраченных средств.
- Alpha Bank: Идеально подходит для заемщиков зрелого возраста или тех, кто ищет более низкие ежемесячные платежи. Уникальность банка заключается в том, что он предлагает кредиты на срок до 40 лет и позволяет погашать задолженность до 70 лет (по сравнению с 65 годами в других банках).
- Ancoria Bank: Мощная альтернатива в цифровом формате для жителей. В настоящее время банк предлагает одни из самых конкурентоспособных переменных ставок на рынке (годовая процентная ставка начинается примерно с 3,28%) и отменяет первоначальные банковские сборы для основного места жительства.
Примечание: 1 сентября 2025 года Hellenic Bank стал Eurobank Limited после слияния с Eurobank Cyprus.
Полный список кипрских кредитных организаций можно найти на сайте Центрального банка Кипра.
Каковы ставки по ипотеке на Кипре?
Ключевым моментом на 2026 год является переход к «зеленым» методам ведения бизнеса. Банки теперь рассматривают энергоэффективные дома с рейтингом энергоэффективности A или B как более надежное залоговое обеспечение. Покупка «зеленого» дома может дать вам право на скидку по процентной ставке примерно от 0,10% до 0,25%.
Процентная ставка может быть фиксированной или переменной, или фиксированной в течение некоторого времени, а затем переменной. В зависимости от банка возможна также фиксированная ставка на весь период погашения.
Механизмы процентных ставок
Заемщики на Кипре сталкиваются с выбором в отношении структуры процентных ставок.
Рынок разделен на кредиты, привязанные к Euribor (Европейская межбанковская ставка предложения), которая обеспечивает прозрачность, но подвергает заемщика общеевропейской волатильности денежно-кредитной политики, и кредиты, привязанные к Базовым ставкам банков, таким как базовая ставка Банка Кипра (BCBR). Последняя обеспечивает некоторую защиту от непосредственных рыночных потрясений, предоставляя банку большую гибкость в установлении ставок.
Есть ли разница в процентных ставках по ипотеке на Кипре для граждан ЕС и неграждан ЕС?
Ваша национальность не имеет значения для процентной ставки по ипотечному кредиту.
При принятии решения о процентной ставке банк учитывает следующие факторы:
- Ваша кредитная история
- Ваш первоначальный взнос
- Сумма кредита
- Залог
- Срок кредитования
Ставки по ипотечным кредитам Банка Кипра
Банк Кипра определяет процентные ставки на основе вашего взноса (соотношение суммы кредита к стоимости залога) и типа выбранной вами базовой ставки. В 2026, банк предлагает различные структуры для постоянных жителей.
Варианты переменной ставки
Заемщики могут выбирать между двумя механизмами базовой ставки:
- Базовая ставка ЕЦБ: Привязана к ставке Европейского центрального банка плюс маржа (обычно 2,00% – 2,35%). Текущая ориентировочная сумма: 4,15% – 4,50%.
- Базовая ставка банка (БСБ): Привязана к внутренней ставке банка плюс маржа (обычно 3,00% – 3,35%). Текущая ориентировочная сумма: 4,40% – 4,75%.
Гарантия фиксированной ставки
Уникальным для кипрского рынка предложением Банка Кипра являются долгосрочные варианты фиксированной ставки для защиты от волатильности:
- Стандартные фиксированные сроки: 3, 5 или 10 лет.
- Долгосрочная фиксация: Уникальная возможность зафиксировать ставку до 25 лет, обеспечивая максимальную стабильность при планировании бюджета.
«Зеленые» и цифровые стимулы
- Кредит на экологичное жилье: При покупке или строительстве энергоэффективного дома (категория энергоэффективности A) вы получаете скидку 0,20% на маржа процентной ставки.
- Нулевые сборы: В настоящее время программа «Ваш первый дом» освобождает от платы за оформление и документацию покупателей, приобретающих жилье впервые и отвечающих установленным критериям.
Ипотечные ставки Eurobank
Eurobank является основным кредитором для нерезидентов и инвесторов и определяет вашу процентную маржу в значительной степени на основе вашего взноса (первоначального взноса).
Многоуровневые переменные ставки
Чем больше вы вносите авансом, тем ниже ваша процентная маржа:
- Высокий взнос (>40%): Если вы вносите первоначальный взнос в размере 40% или более, вы имеете право на их «премиум» маржу, обычно составляющую от 0,75% до 1,75% плюс базовая ставка.
- Стандартный взнос (менее 40%): При меньших первоначальных взносах маржа увеличивается примерно до 1,25% – 2,00%.
Вводные фиксированные ставки (любимые среди экспатов)
Для защиты заемщиков от Euribor Несмотря на волатильность, Eurobank предлагает конкурентоспособные вводные фиксированные ставки. Популярные варианты на 2026 включают:
Примечание: После окончания фиксированного периода ставка по кредиту переходит на переменную.
Программа «Мои домашние награды»
Eurobank предлагает уникальную программу лояльности для новых клиентов, получающих ипотеку. Вы можете заработать до 2000 евро в виде кэшбэк-вознаграждений, которые можно обменять в партнерских магазинах (супермаркеты, магазины товаров для дома, автозаправочные станции) в качестве полезного бонуса при обустройстве нового дома.
Сколько вы можете взять в долг?
Максимальная сумма кредита зависит от вашего статуса проживания:
- Резиденты: Крупные банки, такие как Bank of Cyprus, могут финансировать до 80% стоимости недвижимости для основного места жительства.
- Нерезиденты: Для домов для отдыха или инвестиционной недвижимости (через Eurobank) финансирование обычно ограничено 60% - 70% стоимости недвижимости.
Обычно банки предлагают онлайн-калькулятор доступности, который поможет вам определить максимальную сумму кредита, исходя из вашей финансовой ситуации и потребностей.
Как получить ипотечный кредит на Кипре
Получение ипотечного кредита на Кипре – это простой процесс, состоящий из следующих шагов:
- Рассчитайте свой бюджет и найдите недвижимость. Если вы не являетесь гражданином ЕС (третьей страны), начните получать согласие Совета министров на покупку.
- Зайдите на сайт банка и воспользуйтесь его онлайн-инструментами.
- Запишитесь на прием в банк.
- Откройте банковский счет, желательно в том банке, который вас заинтересовал.
- Узнайте в банке, какие документы требуются (примерный список приведен выше) и какая еще информация им необходима.
- Начните процесс подачи заявки.
- Для получения ипотечного кредита вам понадобится страхование своей жизни и страховка объекта от пожара. Вы можете получить их в банке, отличном от того, который предоставляет ипотеку.
Хотя это и не обязательно, настоятельно рекомендуется начинать или проходить этот процесс только после получения профессиональной юридической консультации.
Документы, необходимые для получения ипотечного кредита
Банку нужна информация о следующем:
- Личность
- Доход
- Контактная информация
- Ваши профессиональные данные
- Недвижимость
Информация о доходах включает в себя платежные ведомости за последние три месяца и сведения о любых дополнительных источниках дохода. Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем, вы должны предоставить форму декларации о доходах и другие соответствующие документы.
Информация о недвижимости включает в себя:
- Свидетельство о праве собственности
- Сертификат энергоэффективности (EPC) (необходим для получения более низких процентных ставок по «зеленым» программам)
- Разрешения на планирование и строительство или заявления, если они еще не получены
- График работ и анализ затрат, подписанные профессиональным оценщиком или инженером-строителем
- Архитектурные планы для оценки недвижимости
Обратите внимание, что этот список является ориентировочным. Банк может запросить дополнительную информацию и документы.
Дополнительные расходы и сборы
При составлении бюджета помните, что процентная ставка – это не единственная статья расходов. Вам следует заложить в бюджет:
- Сбор за регистрацию ипотеки: Взимается Земельным реестром, обычно 1% от суммы кредита.
- Сбор за оценку: Оплачивается профессиональному оценщику для оценки недвижимости для банка (примерно 150–500 евро).
- Сборы за оформление: Взимаются банком за оформление кредита. Такие кредиторы, как Bank of Cyprus и Ancoria, часто отменяют этот сбор для основного жилья.
- Страхование: Страхование жизни и страхование от пожара/землетрясения являются обязательными для одобрения ипотеки.
